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任意売却、競売、自己破産 Q&A

多く寄せられる質問、
事例にそった質問など、
事柄ごとにご紹介いたします。

競売についてのご質問

自宅が競売にかかり、1ヶ月後に入札という通知が裁判所から届きました。
どうにかならないでしょうか?

残念ながらもう手遅れです。理論的には任意売却も可能ですが、たった1ヶ月の間に物件の買い手を探し、返済をして競売の取り下げを行うことは、『時間的に不可能』だからです。また、取り下げをお願いするにも、少なくとも200~300万円の現金を用意しなければならない場合もあります。とはいえ、私は過去にあと10日で落札するという方の相談を受けて、任意売却を成功させてことがありますから、初めからあきらめることもありません。奇跡が起こることもあります。

4,000万円の借金があり、競売により1,500万円返済しましたが、
残りの債務はどうなりますか?

もちろんなくなりません。他に不動産を持っている場合は、その不動産を競売にかけてきます。後々、不動産を取得した場合も同様です。完済するまでトコトン追いかけて来ます。連帯保証人がいれば、その方のにも残債義務の請求がいきます。

競売が行われた場合、現在住んでいいる住居はどうなりますか?

住んでいる住居は、強制代執行を行う裁判所の執行官が、鍵屋・運送屋など同行させて、中の荷物をまとめて持ち出してしまいます。荷物を返してもらう場合は、普通の引っ越し業者に払う費用の倍以上も出さなければなりません。
また、動産にも競売がかけられていた場合は、動産も売却されてしまいます。住んでいる者が異議申し立てをしても、無駄なことです。営業している店など同様で、営業しているからといって執行官は待ってくれません。
もし競売された家屋に鍵を壊して侵入すれば、不法侵入として逮捕されます。

競売で落札された場合、何らかの費用は住んでいる者に出るのでしょうか?

非常にデリケートな質問ですが、基本的に一切の費用がでません。ただし、あなたに速やかに退去して欲しいとの思いから、好意で数十万円位の退去料を出してくれることはあるかもしれません。ですが、あくまでも落札者の「善意」ですから。その金額に不満を言うことはできません。

競売で落札者がいない場合はどうなるのですか?

競売で落札されなかった場合、“特別売却”となり、買受可能価額以上であれば、先着順となります。それでも売れなければ再度鑑定し、または、そのまま価格を引き下げして、再び入札期日が設けられます。
それでも売れなければ同じことを繰り返します。しかし、3回売れなければ債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居ることの手続きをしない限り、競売は取消となります。(民事執行法68条の3)
一旦取消となれば、競売はなかったことになります。入札する人にとっては、安く落札出来る可能性がありますが、それなりの理由があると考えられるので注意が必要です。何か重大な欠陥がある可能性があります。ただ、あなたにとっては落札がなければ、しばらくそのまま住み続けることが出来ます。
しかし、債権者も当然お金がかかることですから、不便な場所だったり欠陥があったりするようなら競売にしません。特別競売や2度目の競売で落札されてしまう可能性が高いでしょう。

競売が行われる前に、任意売却した場合はどうなりますか?

競売の申し立て後、任意売却を受けるケースはよくあります。
この場合、債権者から売却額がいくら以上なら任意売却に応じるといわれます。(それは申し立て前も一緒ですが、後の場合、申し立て費用も加算されます。)但しその時点で競売が取り下げられるのではなく、同時進行で進んでいきます。あとは開札日(債権者によっては入札日)の前日までに買主様の決済が間に合えばその時点で取り下げになります。

競売が決まると裁判所の執行官が来るそうですが、何をしに来るのでしょうか?

通常競売の場合は、まずはじめに債権者が競売の申し立てを裁判所に起こします。すると裁判所は、その最低落札価格を決めるため、不動産鑑定士を同行して内覧し写真を撮り所有者から話を聞いて「評価書」なるものを作成します。これを元に最低入札価格が決まります。入札するひと達はこの金額以上で入札するわけです。

競売不動産とは、どう言った不動産ですか?

住宅ローンなどの返済が出来なくなった場合、金融機関はあらかじめ抵当権を設定させておいた不動産を競売入札(競売)に出して、債務に充当させます。
競売不動産とは、その不動産のことです。そのため、売り側(所有者)の協力が一切受けられません。

競売の場合、どうして一般市場価格より安くなるのですか?
一般市場価格よりどれぐらい安くなるのでしょうか?

バブル崩壊後、金融機関の不良債権処理のため、裁判所に競売申し立てをした担保不動産は、迅速かつ適正な処理が求められるようになりました。ですから裁判所が決めた最低競売入札価格は、その特殊性のため市場価格よりかなり安く設定され、実際の落札価格も通常の3~4割低いものが多くあります。

自己破産についてのご質問

自己破産をすると家財道具も差し押さえをされてしまうのでしょうか?

自己破産は清算手続きですから、当然お金に換えることのできる物であれば、強制処分されてしまいます。
しかし、債務者の最低限の生活保証のため、生活する上での必要最低限の家財道具には以下のようなものがあります。冷暖房器具(エアコンは除く)、整理タンス、洋タンス、ベッド、調理器具、食器棚、食卓セットなど。これ以上の高価なもの(冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・テレビなど)は1点を除いて差し押さえの対象となります。

自己破産はどれぐらいの債務があれば出来るのでしょうか?

自己破産の申立てをするには財産の支払い不能であることを、裁判所に認めてもらう必要があります。このためには3つの要件が必要です。

1.弁済能力の欠乏
2.履行にある債務の弁済不能
3.支払不能が継続的・客観的である。

1は、財産の有無に関わらず、金銭的に債務を支払うことが出来ない状態にあるということです。
2は、将来や支払い猶予のついている債務ではなく、現時点で支払う必要のある債務を支払ことが出来ない状態を言います。
3は、一時的な状態ではなく、継続的に支払う能力に欠けるという意味。 支払い不能かどうかの判定は、その人の収入・資産状態・社会的地位によって大きく異なってきます。月収20万円前後の一般サラリーマンの場合は、クレジットやサラ金(金利30%程度)からの借金350万円~400万円あれば、月々の支払が8万円~10万円になりますので支払い不能状態と言えるでしょう。

自己破産の免責決定とは何のことですか?

一般のかたはよく破産の申立てをして、破産手続き開始決定を受ければ、借金がなくなると思っています。
しかし、実際は免責決定を受けて初めて借金がなくなるのです。この免責決定が確定すると『復権』と言って、債務者は破産手続き開始決定のない以前の状態に戻り、公私の資格制限も解かれて全く普通に生活できるようになります。
この免責申立ての期間は同時破産廃止決定がなされた場合は、廃止決定が確定(官報公告より2週間)してから1ヶ月以内に行わなければいけません。

自己破産の申立てをしても免責されない場合もあるのでしょうか?

免責の申立てをがあると、裁判所は破産者を免責するかどうか審理します。実際の審査は、10項目ある免責不許可事由に該当するかどうかを調べます。この免責不許可事由のいずれも該当しないのであれば免責されますが、実際はその判断が微妙なことも少なくありません。 そういった場合に、画一的に免責になる・ならないという2つの選択肢しかない柔軟性に欠けるということで、多くの裁判所では一部免責という取扱がされています。これは、例えば1,000万円の借金のうち200万円を支払えば、残りの800万円については免責をする、といったものです。必ずしも全て免責されるばかりとは言えないと言うことです。

自己破産の同時破産廃止とは何のことですか?

債務者の財産が少なくて、破産手続きの費用すら用意出来ない場合、破産手続きを進めずに、破産手続き開始決定と同時に、破産管財人を選任することなく破産手続きを集結してしまいます。これを『同時破産廃止(同時廃止)』といいます。この時点で免責です。
また、破産手続き開始決定後に破産管財人が選任され、現実に破産手続きが開始されても、財産が少なくて破産開始手続き費用が出せないと認められるときには、破産管財人が申立てるか、裁判所の職権で破産廃止決定がされて、破産手続きを中止します。これは『異時破産廃止(異時廃止)』といわれています。

任意売却についてのご質問

任意売却した後の残債務(いわゆる無担保債権)はどうなりますか?

無担保債務で残った債権は、ローン会社または金融機関からのサービサー(債権回収会社)といわれる会社へ譲渡されます。以降、サービサーと交渉することになりますが、通常サービサーは無担保債権を残債務の1~2%で買い取るため、債務者は残債務の5%程度の一時金を支払うことで、残債務の処理が出来る可能性があります。
また、一時金がない場合は、5千円~3万円位の間で分割返済が可能です。

任意売却の際、税金や国民年金などの滞納分はどうなるのでしょうか?

税金などの滞納による差し押さえが付いていなければ、そのまま売買が出来ます。しかし、差し押さえが付いている時には、それぞれ役所や管轄部署への対応が必要となります。これらの対応に付いても、通常任意売却の依頼を受けた不動産業者があなたに代わって行います。

売却後の残債の支払いなどで、妻や子供に迷惑がかからないか心配で
任意売却に踏み切れません。

お金の貸し借りは当事者間の契約のみで成り立っています。つまり債権者側からは、住宅ローンを組んでいる当人や連帯保証人などにしか請求することが出来ません。しかも、当事者以外にその秘密を漏らすことさえ禁止されています。いくら債権者でも『一緒にこの家を使っていたあなたにも責任があるんだから、奥さん払ってよ』とは言えない訳です。その点は心配無用と言えますが、たちの悪い業者が絡むと嫌なことも起こりがちです。そのためにも信頼出来る業者の元で任意売却をお勧めします。

任意売却を依頼すれば、債権者と顔を合わさなくてもすむのでしょうか?

大丈夫です。
任意売却を依頼した後は、不動産の処分が終るまで、依頼を受けた専門家があなたに代わって債権者と直接やりとりします。すべて終わってから、一度だけ決済時に合わせます。

任意売却中に火災保険の更新通知が来たのですが?

年払いの火災保険であれば、更新して保険料を払っておくことをお勧めします。任意売却といえども、万が一のリスクへの備えは欠かせません。もし火災になって燃えてしまうようなことがあれば、保険金が支払われます。保険会社は、質権設定がしてあれば、質権者へ、質権設定がなければ契約者へ支払われます。
また、住宅購入時に長期の火災保険に加入している人は、保険料が数十万円あるはずですから、これを一旦解約して年払いの火災保険にすれば、多少の手元資金を残すことが出来ます。

任意売却すると旅行や転居に裁判所への届け出が必要って本当ですか?

旅行は引越に裁判所への届出や許可が必要なのは、破産の時だけです。任意売却をしたからと言って何の制限も受けません。職務上の資格制限などもないので、どのような仕事に就くことも問題ありません。

任意売却をするときなど、引落口座の残高はゼロにすべきでしょうか?

任意売却をするときには、住宅ローンの引落口座を一旦ゼロにして、資金が動きがないようにして下さい。住宅ローンの返済と電気・ガス・水道・電話料金などの引落口座が同じ口座になっている場合には、住宅ローン以外の引落としを他の銀行の口座に変えれば大丈夫です。

競売になってしまいましたが、まだ任意売却が可能ですか?

十分可能ですが、急がなくてはなりません。競売になると、いずれ開札日が決まります。早くて4ヶ月、遅くとも6ヶ月ごには落札されて出て行かなくてはなりません。 
競売に出てしまった場合の任意売却の可能性を私の主観で記しておきます。

任意売却出来る可能性
①担保不動産競売開始決定通知が届いてすぐ→ 70%
②執行官と不動産鑑定士が内覧の調査に来た→ 50%
③期間入札3ヶ月前→ 40%
④期間入札2ヶ月前→ 30%
⑤期間入札間近→ 10%

実際には、流動性のある不動産なのか、流通性の低い地域なのか、債権者の数や競売に至るまでの経緯などによって可能性は変わってきます。 
しかし、時間がない方でも親子間や身内間等で購入したいという方がいる場合は、販売時間に取られることもありませんので、たとえ1%でも可能性があるのであれば任意売却をしてみる価値があるでしょう。ただし、親子間や身内間等だと債権者の応諾を得られない場合もあります。

所有者が行方不明でも任意売却出来ますか?

充分に出来ます。
この場合は家庭裁判所で、不在者財産管理選任の申立てを行います。これは、従来の住所または居場所を去り、容易に戻る見込みがない者(不在者)に財産管理人がいない場合、家庭裁判所に申立てるのです。裁判所はこの申立てを受け、不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため、財産管理人選任など保護のための処分を行うことが出来ます。
このようにして選任された不在者財産管理人は、不在者の財産の管理・保存するほか、家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で、不在者に代わって遺産分割・不動産の売却等を行うことが出来ます。

任意売却の立退き料はいくらもらえるの?

本来、売買代金は全額住宅ローンに返済に回されますが、売買代金全額を債権者に持っていかれてしますと、物理的に引っ越しが出来ない例も多く見られます。しかし、債権者の配慮により、売買代金の中から一部を引越代として配分し、あなたにプレゼントするというのが一般的なケースとなります。債権者にとっても競売より、任意売却の方が回収金額が多くなる可能性が高いので多少の融通は聞いてくれます。
実際にいくらもらえるかというと、その時の売却金額や債権者の数などケースバイケースなので一律でいくらと決まっていません。住宅金融支援機構などは上限を30万円と決めています。

ローンの仕組みについてのご質問

サービサーのことを詳しく教えて下さい。

平成10年、いわゆる民間サービサー制度の創設を内容とする「債権管理回収業に関する特別措置法」が議員立法により可決しました。この法律は、不良債権の処理等を促進するため弁護士法の特例として、債権管理回収業を法務大臣による許可制をとることによって民間業者の解禁する一方、許可にあたり暴力団等反社会勢力の参入を排除するための仕組みを講じるとともに、許可業者に対して必要な規制・監督を加え、債権回収過程の適正を確保しようとするものです。
サービサー法の施行により、今現在では100社以上の債権回収会社があり、その母体も銀行系・投資銀行・政府系・外資系・ノンバンク系などさまざまです。

サービサーの業務は、基本的に抵当権者(銀行)から買い取った債権を使い、債務者から借金を回収することです。抵当権者からの債権を譲り受けたサービサーは、買い取った額面より多く債務者からお金を取ろうとします。利益のない慈善事業をしているわけではありませんから、会社としては当然の行為です。
債権回収会社と聞くと、怖い機関のように思われますが、法の施行により生まれた機関ですので、きちんと法に沿った手順を踏襲して、債権を回収していきます。サラ金などと違い、まともに対応してきますので、脅えることなく対処して下さい。

サービサーはそんなに安く債権を買っているのですか?

サービサーが買い取るローン破綻債権の買取額の、具体的な数字を確認する方法はありません。買い取った金額を知られることは、業務に多大な支障がでる可能性が高いので、情報開示を求めても絶対に買取金額を開示することはありません。
そこで推定してみましょう。実は私も業者に嫌がられそうなので具体的な数字は書きたくないのですが、不良債権はおそらく1~3%程度で売り買いされていると推測されます。もっと低い場合もあります。
いずれにせよ1,000万円の債権が、10万円~100万くらいでサービサーの手に渡っているのです。しかし、額面はあくまで1,000万円ですから、そのままにしておけば全額払わされます。

サービサーとの交渉は?

サービサーとの交渉内容は、残債に対する月々の支払額の交渉や残債買取ですが、これは当事者であるあなた(債務者)か、法的な代理人の資格を持つ弁護士以外は出来ないことになっています。
ですから私が、あなたのローン破綻を任意売却で解決し、最後の仕上げとして残債を一括で買い取ろうとしても、私にはサービサーとの交渉資格がなく、あなた自身か、あなたが選任した弁護士が交渉を行わなければなりません。 しかし、どう交渉したらよいのか分からないが、弁護士費用は出せないという方が多いのも実情です。
このような場合、何度もいうように私があなたの友人としてアドバイスします。
アドバイスが違法行為であるはずもなく、実際の私のアドバイスを活かして有利に買取交渉をまとめた例は多数あります。

ローン破綻が起こっても銀行は損をしないのですか?

銀行はローンを組むにあたり、必ず補償を取り付けます。連帯保証人やローン保証会社との契約がそれです。ローン利用者は、ローン返済の他に保証会社への保証料の支払いを義務づけられています。この保証により、万が一ローンが破綻しても銀行は保証会社から残債全額の保証を受けますから、損はしないのです。

保証会社はローン破綻が起こってもなぜ損をしないのですか?

保証会社は系列の銀行が貸し出す住宅ローンの数だけ保証契約を結び、保証料が入ります。保証料は概ね貸付金の2%ぐらいです。例えば3,000万円のローンに対し概ね60万ぐらいです。
契約数が五千件の場合、保証会社は総収入30億円です。この収入に対し、例えば1%の債務者が1,500万円の債務を残して破綻したとすると、銀行に払う保証料は7億5,000万円です。以上の他に、不良債権をサービサーに売却する収入もあります。
保証会社は銀行の系列ですから契約数も膨大なものがあり、よほどの破綻のパーセンテージが多くならなければ損をすることはないのです。

  • 0120-15-2020

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