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任意売却について

任意売却は、住宅ローンの支払いが
困難な場合の救済手段

住宅ローンの返済が困難になった場合、いずれご自宅(所有の不動産)が
競売になってしまう事になります、競売にかけず債権者の合意を得て
売却することを言います。

任意売却とは

住宅ローンなどの融資を受けている人と金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。

住宅など不動産を購入する時に、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(登記を抹消)してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額を全て返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題ありませんが、残高を下回る金額でしか売れない時には全額返済出来ません。

このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権を解除してもらいます。これが任意売却です。

もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなどの借入金の返済が出来なくなった時、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。この競売によってあなたの不動産を処分される前に、金融機関に任意売却により処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。

この方法は、金融機関にとって『競売の時よりも、融資金の回収が多く見込める』というメリットがあります。その分、あなたは『売った後の残債の返済に柔軟に対応してもらえる』というメリットが生じます。話し合いによって、あなたの引っ越し費用などを手当てしてもらえることになります。

『任意売却』という言葉通り、不動産競売のように強制的な処分ではありません。しかし、返済が出来なくなってから何もしなければ、近いうちに競売なることは避けられません。任意売却で早めに処理するか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるか、大切なのはあなたの意志です。

担保不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意で物件を売ることは可能です。ただし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。そのまま放っておくとやがて、『入札期日』の通知が送られてきます。この『入札期日』が届いてから慌てて任意で売ろうとしても、理論的には可能ですが現実問題としては不可能だと考えるべきでしょう。

また、2007年10月以降は競売までのスピードが非常に早くなってきています。従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで6~7ヶ月ほどかかるのが通例でした。しかし最近では競売の申し立てから3カ月後には入札となってしまうケースが増えてきています。
これはサービサー(保証会社など)の債権者が、不良債権の処理を早目にしようとするための処置です。

すでに競売を申し立てられている場合には、従来のように時間的余裕はなく、これから非常の厳しい状況とならざるを得ない状況です。さらに、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべく競売には持っていきたくないところでしょう。そのため、いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることもあります。サービサーによっては、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっております。

しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも細いながら道は残っています。いずれにしても競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動を起こして下さい。

任意売却は不動産業者の業務として行いますから、売買契約の成約に伴い成功報酬として仲介手数料(売買価格の3%+60,000円+消費税が上限)が必要となります。しかし、この仲介手数料は債権者が受け取る売買代金のなかから相殺されますので、所有者様からの持ち出し費用負担が必要になることはございません。

この仲介手数料は、所有者様と結ぶ専任媒介契約書のなかにも明記いたします。これ以外の手数料や報酬などの費用を所有者様に請求することもありません。

私どもは弁護士、司法書士などではありませんから、相談料やコンサルタント料などもいただきません。お電話やメールによりご相談ももちろん無料です。ご納得いただけるまで何度でもご連絡下さい。

ただし、遠方のご自宅などへ訪問相談で任意売却のご依頼いただけなかった場合などには交通費実費の一部負担をお願いする場合もあります。

なお、当方以外の一部任意売却業者では『任意売却促進負担金』『販売活動費』『広告費』『相談料』『顧問料』『カウンセリング料』など、さまざまな名目で依頼者からお金を徴収している例もあるようですから、十分ご注意ください。

ただし、手続きのために必要なあなたの住民票・印鑑証明書などの取得費用(数百円程度)や書類の郵送料などの軽微な費用はご負担いただきます。

なお、新居を借りるための費用は、ある程度は確保しておかねかればなりません。しかし引っ越し費用は債権者交渉により債権者より捻出いたします。また新居を借りる費用につきましても、任意売却により捻出することが可能です。

所有様が滞納したマンションの管理費や修繕積立金などについても、原則して債権者より売買代金の中から支払われますので、あらたに費用負担を求められることはありません
ただし、管理費や修繕積立金の滞納額が大きい場合には取り扱いが変わることもあります。また、税金の滞納分については管轄する役所により取り扱いが異なることもあります。

残債額が売却可能額よりかなり上回る場合、住宅ローン以外の借入が多く残っている。その他固定資産税・管理費などの滞納についてもご相談下さい。
このまま住み続ける方法もございます。また、住宅が古い、室内がとても散らかっているなども気にされず是非何でもご相談下さい。

任意売却は時間との勝負になります。一刻でも早い対処をお勧めいたします。

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