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任意売却できない5つのケース!できない場合のリスクとは?

2022/7/1任意売却

住宅ローンの返済が困難になったときに利用される「任意売却」。

強制的に売却される「競売」よりも売買価格が高くなるなど、多くのメリットが期待できます。

 

しかし、任意売却を利用できないケースがあるので、注意しなければなりません。

 

といっても、どのようなケースで任意売却できないのか疑問がある方は少なくないでしょう。

「どんなケースで任意売却ができないの?」

「任意売却できないとどうなるの?」

 

この記事では、任意売却できない5つのケースを紹介するとともに、任意売却できない場合のリスクも併せてご説明いたします。

 

任意売却ができないケース

 

「任意売却」とは?

 

住宅ローンの返済が困難なときに利用される「任意売却」ですが、どのような不動産取引なのか?

 

この章では、任意売却の定義と利用するメリットなど、基本的なポイントをご説明します。

 

定義

 

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった不動産を、融資を受けている債権者の合意に基づいて売却する手続きです。

 

通常、住宅を売却する場合、住宅ローンを完済し、債権者から抵当権(融資の担保)を抹消してもらう必要があります。

基本的に自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」であれば、売却費用で住宅ローンを完済し、抵当権の抹消は可能です。

 

しかし、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、住宅を売却しても残債があるため、抵当権は抹消されません。

 

不足分を自己資金で補えれば問題ありませんが、経済的に難しいケースが多いです。

そこで、オーバーローンの住宅を債権者の合意に基づいて売却し、住宅ローンの債務を残したまま抵当権を抹消してもらう手続きが任意売却になります。

 

任意売却についてより詳しく知りたい方は、「任意売却とは」をご覧ください。

 

任意売却のメリット

 

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になったオーバーローンの住宅を売却する有効な手続きです。

利用すれば、以下のメリットが期待できます。

 

①市場価格に近い価格で売却できる

一般的な不動産売買と同じ方法で行うため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い。

 

➁プライバシーが守れる

通常の不動産売買なので、周囲に住宅ローンの滞納などの情報が漏れない。

 

③無理なく返済できる金額に減額できる

市場価格に近い価格で売却できるため、売却して残債があっても、分割で無理なく返済できる金額に減らせる。

 

④手持ち資金ゼロで手続きできる

任意売却にかかる費用は売価費用から支払えるため、手持ち資金ゼロで手続きができる。

 

任意売却できないケースとは?

 

任意売却は、住宅ローン返済に困窮している方を救済する手続きです。

しかし、すべての住宅で利用できる訳ではなく、任意売却できないケースがあります。

 

「どんなケースで任意売却ができないのか?」

ここからは、任意売却できない5つのケースをご紹介します。

 

債権者に売却の合意が得られない

 

任意売却は、融資を受けている債権者の合意に基づいて成立する手続きです。

そのため、債権者が売却に合意しなければ、当然売却の手続きはできません。

 

基本的に任意売却は債権者にとってリスクを伴う手続きになるため、任意売却自体を認めない金融機関もあります。

 

所有者全員の同意が得られない

 

住宅を複数人で所有している場合、所有している全員の同意が得られなければ、任意売却の手続きはできません。

 

親子・夫婦など、親族で不動産を所有している場合は、比較的容易に同意を得られやすいでしょう。

しかし、親族以外の人と所有している場合は同意を得られないケースもあるため、任意売却する経緯などを説明して、納得してもらう必要があります。

 

連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない

 

上述と同様に、住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者の同意が得られなければ、任意売却はできません。

 

現在の住宅ローンは「保証会社」の利用が一般化しているため、連帯保証人は原則不要になっています。

しかし、親子・夫婦など共同で住宅ローンを組む以下の契約パターンでは、連帯保証人・連帯債務者を立てるため注意が必要です。

 

・収支合算(連帯保証型・連帯債務型)

・ペアローン

 

任意売却の利用にあたっては、連帯保証人・連帯債務者の同意が求められ、同意が得られなければ任意売却はできません。

住宅ローンの連帯保証人は、以下の記事で詳しく説明しています。気になる方は、併せてご覧ください。

 

【参考記事】

住宅ローンの連帯保証人が必要なケースと外れる方法【トラブル対策】

 

買い手が見つからない

 

そもそも、買い手が見つからなければ任意売却はできません。

 

基本的に、任意売却物件は一般物件よりも価格は安く設定されますが、それでも物件価格が高いなどの理由で買い手が見つからないケースがあります。

 

また、通常の不動産売買では、売主の責任として、引き渡し後に発生する瑕疵の修繕責任を負う「契約不適合責任」が3ヶ月間課せられます。

 

しかし、任意売却物件は契約不適合責任が特約で免責されるため、あまりにも建物の状態が悪ければ、買い手は見つからないでしょう。

 

競売までに売却が間に合わない

 

任意売却が、競売までに間に合わないケースもあります。

 

住宅ローンの滞納が長期化すると、金融機関などの債権者は抵当権を行使して、物件を差し押さえる手続きを行います。

差し押さえられた住宅は、裁判所によって競売にかけられます。

 

競売が開始されると裁判所から物件情報が公開され、入札期間が決まります。

購入希望者は設定期間内に入札し、もっとも高い値段をつけた人が落札するのが一連の流れです。

 

この間に任意売却の手続きも進められますが、タイムリミットは開札の前日までです。

開札日を迎えたら任意売却の手続きは不可能になります。

 

任意売却の手続きに要する期間は、3ヶ月~1年ほどが目安。

競売開始から開札までの期間を逆算して、手続きが間に合わないと判断されれば、任意売却はできません。

 

任意売却できない場合のリスク

 

さまざまな理由で任意売却ができない場合、自宅はどうなるのか?

 

競売での開札の前日までに、任意売却の手続きが完了すれば問題ありませんが、競売の開札日になれば任意売却の手続きは不可能になり、強制的に自宅が売却されます。

 

競売にメリットは一つもなく、デメリットしかありません。

 

【参考記事】

任意売却と競売は全然違います。

 

競売にかけられる住宅の価格は、市場価格の4~7割ほど安く設定されます。

そのため、競売後も高額な住宅ローンの残債があるケースが多く、そのほとんどは原則一括返済を迫られるでしょう。

 

そこで一括返済できなければ、最終的に自己破産を申し込むことに・・・。

 

このような事態にならないためにも、住宅ローンの返済が困難なった時点で対策を講じなければなりません。

まずは、早急に融資を受けている金融機関に、任意売却を含めた今後の返済方法を相談しましょう。

 

任意売却なら「千里コンサルティングオフィス株式会社」にご相談を!

 

任意売却の手続きは一般的に専門家に一任しますが、どこに依頼すればよいのか悩んでいる方は、「千里コンサルティングオフィス株式会社」にご相談ください。

 

千里コンサルティングオフィス_top

 

不動産仲介会社は全国各地に数多く存在しますが、任意売却は専門性の高さゆえ、どこでも最善の対応ができるわけではありません。

 

例えば、実績のない不動産仲介会社の場合、金融機関との交渉に失敗するケースも多く見られます。

 

千里コンサルティングオフィス株式会社は、任意売却を専門に扱っているコンサルタント会社です。

任意売却の実績1,500件以上、成功率95%を実現しているのは、任意売却のプロフェショナルとして積み上げてきたノウハウがあるからです。

 

住宅ローンの返済が困難な状態で、どこに相談すればよいか分からない方は「千里コンサルティングオフィス株式会社」までお気軽にご相談ください。

 

まとめ

 

任意売却は、住宅ローンの返済が困難な不動産を、債権者の合意に基づいて売却し、住宅ローンの残債があるまま抵当権を抹消してもらう、債務者を救済する手続きです。

 

任意売却は、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の住宅が対象。

利用できれば、市場価格に近い価格で売却できるなど、さまざまなメリットが期待できます。

 

しかし、任意売却にも「できないケース」があるので、注意が必要です。

とくに任意売却は債権者の合意に基づいて成立する手続きのため、同意が得られなければ手続きはできません。

 

任意売却できない場合、裁判所によって競売にかけられ、いっそう厳しい状態に陥ってしまうでしょう。

そのため、住宅ローンを滞納する前に任意売却を検討する必要があり、手続きが早いほど得られるメリットは大きくなります。

 

そこで、任意売却を検討するとき、どこに相談してよいのか悩んでいる方は「千里コンサルティングオフィス株式会社」までお気軽にご相談ください。

 

ご相談者様のご意見を伺いながら、最善の任意売却の方法をご提案いたします。

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