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【マンションを売りたい方必見】売却方法と流れ・売りどきも解説

「マンションを売りたい!」と思っても、現在のタイミングがベストではないかもしれません。

マンションの需要が高まるタイミングは、季節や周辺環境によって大きく左右されます。

そのため、売却の手続きをするときはベストなタイミングを狙えるよう開始しましょう。

 

しかし、何から手を付ければよいかわからない方も多いでしょう。

そこで、この記事ではマンションを売りたいときの方法とその流れ、売りどきなどについて解説します。

 

任意売却についても触れているため、住宅を差し押さえられたくない方はぜひ参考にしてください。

マンションの査定

マンションを売りたいときの方法と流れ

マンションを売りたいときは、不動産会社を利用するか任意売却ができます。

不動産会社を利用して売却する方法と任意売却する際の流れを解説します。

 

不動産会社

一口に「不動産会社」といっても、仲介と買取の2種類に分かれています。

不動産仲介会社は買主と売り主を仲介し、不動産買取会社は買主が決まる前に不動産を買い取ることが大きな違いです。

 

不動産会社を利用する際、まずは不動産の査定が行われます。

査定は簡易査定と訪問査定の2段階で行われることが特徴です。

 

簡易査定とは「机上査定」ともいわれ、マンションの立地や築年数、広さなどの情報のみで査定します。

一方、訪問査定は実際に不動産会社の担当者がマンションを訪問し、現地調査のうえで行われる査定のことです。

流れとしては複数社に簡易査定を依頼し、そこから数社を選定して訪問査定することが一般的です。

 

【不動産会社を利用した際の売却の流れ】

 ①情報収集

 ②価格査定

 ③媒介契約

 ④売却活動

 ⑤売買契約

 ⑥引き渡し

 ⑦確定申告

 

任意売却

任意売却とは、借金や住宅ローンの返済ができなくなったときによく行われる売却方法です。

マンションが差し押さえられる前に売却できるため、強制執行されたくない方には特におすすめの方法です。

 

まず、督促状や催告状が届きます。

その時点で返済のめどがつかず任意売却することを決意したのであれば、司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

任意売却は債権者の許可が必要ですが、債権者との交渉も専門家が行ってくれます。

 

【任意売却の場合の流れ】

 ①督促状や催告状の通知

 ②専門家に任意売却の相談

 ③調査と販売価格の決定

 ④債権者と交渉

 ⑤不動産の販売活動

 ⑥売買契約の締結と決済

 

マンションの売りどきや売却を決めるタイミング

マンションの売りどきは、人の流れが大きいタイミングや周辺環境の変化、マンションの大規模修繕の実施後などです。

こうしたタイミングであれば需要が高まり、なるべく高く売却できるでしょう。

 

また、売りどきを見定めるには需要が少ない時期や見学を始めるべきでない時期を知ることも重要です。

それらについても解説するため、なるべく高く売却したい方はチェックしてください。

 

1月から3月

新学期や新生活を迎える新年度直前の1月から3月が売りどきです。

子どもの進学や転勤などの移動に合わせて新居の需要が高くなる傾向があります。

 

マンションの売り出しから売却までは2か月から3か月かかるため、12月から1月には不動産会社と契約を結びましょう。

 

なお、需要が少ない時期は6月から8月です。

人の移動が少なく、賃貸・売買ともに閑散期となります。

また、暑さで内覧が進めにくいことも理由の1つです。

 

周辺環境にプラスの変化があったとき

季節だけでなく、周辺環境が変化したときも売りどきです。

例えば、近隣で大型商業施設や駅の新設、道路の整備、交通機関の拡充などがあったときです。

 

生活に重要な施設ができたり、交通の便がよくなったりすれば需要が高まるため、よい条件での売却が望めるでしょう。

 

マンションで大規模修繕が行われた後

マンションは築年数が古いほど需要は低くなります。

しかし、チャンスがないわけではありません。

 

築年数の古いマンションを売却する際は、大規模な修繕工事の実施後がチャンスです。

不具合や損傷が修繕されるため、買主によい印象を与えられます。

 

なお、工事中は騒音とほこりなどで見学には向きません。

必ず工事後に内覧を行いましょう。

 

マンションを任意売却する際の注意点

任意売却する際の注意点を解説します。

意外な落とし穴についても説明しているため、任意売却を検討している方は参考にしてください。

 

開札前に売却を完了する

遅くても開札前に売買を完了できなければ、マンションが差し押さえられて競売にかけられてしまいます。

開札後は任意売却ができなくなるため、それまでには売却を完了させましょう。

 

なお、督促状や催告状が届いてから開札までは約9か月から1年半かかります。

すぐに競売が始まるわけではないため、パニックにならず任意売却を行いましょう。

競売までの流れについては「住宅ローンを滞納した場合」をご覧ください。

 

売却価格が安く返済が続くこともある

任意売却は競売よりも高く売れるイメージがありますが、支払いきれなかったローン残債よりも高額で売れるとは限りません。

 

もしローン残債よりも低い金額で売却した場合は、残った残債の返済について再度債権者に交渉する必要があります。

継続して返済する場合は、無理のない範囲で返済計画を立てましょう。

 

専門家などに依頼する必要がある

債権者との交渉が必要になることは、メリットともデメリットともいえます。

 

任意売却は個人で進めると難航する可能性があるため、専門家や任意売却の経験のある不動産会社への依頼が必要です。

依頼費用はかかりますが、競売よりも市場価格に近い値段で売れる可能性があることや、債権者との交渉を考えれば専門家に依頼した方がスムーズに進みます。

 

まとめ

マンションを売りたいときは不動産会社を利用するか、任意売却が選べます。

 

任意売却は、借金や住宅ローンの返済ができなくなった方におすすめの方法です。

競売よりも市場価格に近い価格で売却できる可能性があるほか、差し押さえなどで強制的にマンションを回収されず、自分の意志で売却を決定できます。

 

もし任意売却をご検討中であれば、「全国任意売却支援相談室(千里コンサルティングオフィス)」までご相談ください。

任意売却のプロが、全国どこでも対応いたします。

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