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代位弁済通知書が届いた後の流れとデメリット、任意売却での回避方法を解説

住宅ローンの滞納を続けると、代位弁済通知書が届きます。受け取った方はそれまでの督促状と違い、その厳しい内容に驚かれることでしょう。

この記事では、代位弁済された後に起きるデメリットとそれを回避する手段を解説しています。

特に、任意売却について詳しく解説しているので、最後までお読みください。

 

代位弁済通知書が届いて頭を抱えている男性のイラスト

代位弁済とは?

代位弁済とは、債務者がお金を返済できなくなった場合に、債務者以外の第三者が代わりに返済することです。

金融機関で住宅ローンを組むとほとんどの場合、ローンを組んだ方は保証会社と保証委託契約を締結します。

この場合の保証会社が代位弁済における、典型的な第三者です。

 

住宅ローンの返済が、一定期間以上滞ると、金融機関は保証会社に代位弁済を請求します。しかし、保証会社が返済しても、債務者の債務がなくなるわけではなく、保証会社に債務者へ請求する権利が発生します。これを求償権といいます。

求償権に期限の利益はなく、分割ではなく一括での返済を求められます。

 

代位弁済された後の流れ

保証会社によって代位弁済がなされた後の流れは以下の通りです。

 

⒈保証会社から債務者へ代位弁済通知書が送付される。

ローンの滞納から半年程経過すると、保証会社から債務者へ代位弁済通知書が送付されてきます。

代位弁済通知書は、保証会社が債務者の住宅ローンの残債務を金融機関に一括弁済したこと、代位弁済により支払った残債分を債務者へ求償すると書かれています。以降、債務者は金融機関ではなく保証会社になります。

 

⒉不動産を差し押さえられる

債権者となった保証会社が競売の準備のため、裁判所に申立てて不動産を差し押さえます。債務者の元へ差押通知が届きます。

 

⒊競売開始決定通知の送付

差押の約1ヶ月後、競売開始決定通知が債務者へ送付されます。

 

⒋裁判所職員による現況調査

競売物件の現況を調べるために裁判所職員が調査にやってきます。債務者に調査を拒否する権利はありません。

 

⒌競売期間入札通知の送付

競売物件の情報が公開されます。

 

⒍入札開始

入札が開始されます。入札期間は1週間から1ヵ月です。

 

⒎競落人の決定と引渡し

入札期間に最も高い値で入札したものが、落札します。競落人が物件の代金を納めると引き渡しに移ります。

 

代位弁済後に起こるデメリット

代位弁済が行われた後に起こるデメリットは、上述したように債務者が何も手を打たなければ最終的には競売になり、家を失ってしまうことです。

そして、家を失うことと同様に辛いことは、競売にかかったことが近所の住民にわかってしまい、好奇の目にさらされることです。

 

競売にかかると、物件情報が公開され誰でも、競売物件情報にアクセスすることができます。もちろん、債務者の近隣住民が競売情報を見る可能性は低いと思います。しかし、競売物件情報を見て、入札を考えている不動産事業者や投資家が物件の調査にやってくるのです。

不動産事業者は、物件を外から調べるだけでなく、どんな人が住んでいるのか、あるいは物件の住人が問題を起こしていないか等を近隣住民に聞き込みをすることがあります。

その場合、近隣住民に競売にかかっていることがわかってしまう可能性があります。

近隣住民の好奇の目にそれまで築いてきた近隣住民との関係が変わってしまう辛さは想像に難くありません。

 

競売を回避する3つの方法

競売によるデメリットを解説しましたが、競売を回避する方法はあるのでしょうか?

実は競売を回避する方法は以下のように3つあります。

 

・残債務を一括で支払う

・住宅ローン特則を使う

・任意売却を使う

 

以下で詳しく解説します。

 

残債務を一括で支払う

親や親類、友人知人などに借金をして、残債務を一括で支払えば競売を回避できます。

債権者は残債務を全て弁済してもらえば、競売をする理由がなくなります。

したがって、残債務を一括で支払うと、債権者は競売を取り下げるのです。

注意して欲しいのが、借りた人への債務は残ることです。

しかし、親類や知人なら債務者の事情を考慮して、無理のない返済計画にしてくれたり、家賃を支払うことを条件に、その家に住み続けることができる可能性もあります。

 

住宅ローン特則を使う

住宅ローン特則とは、正確には「住宅資金特別条項」といい、個人再生の一環として住宅ローンを個人再生から除外し、現在の家に住み続けることができる制度です。

ただし、この制度を利用するには以下の厳しい条件を満たすことが必要です。

 

・借金が住宅ローンであること

・債務者自身の持ち家であること

・債務者自身が居住している家であること

・住宅ローン以外の抵当権がないこと

・保証会社が代位弁済した6カ月以内であること

 

上手く利用できれば家に住み続けることができる上に、住宅ローン以外の債務を大幅に減額できるので、条件に当てはまる可能性があったら検討してみましょう。

 

任意売却を使う

任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得て一定の条件の下で抵当権付き不動産を売却することです。

任意売却は期間入札開始日まで利用できるので、上記の住宅ローン特則の期日を過ぎても使える可能性があります。

 

任意売却を成功させるポイントは、なるべく早い時期に弁護士や司法書士、あるいは任意売却専門の不動産事業者等の任意売却の専門家に相談をすることです。

なぜなら、任意売却の専門家なら、その知識と経験から複雑な人に売却の手続きをスムーズにこなしてくれますし、債権者である金融機関の同意を得るノウハウも持っているからです。

また、相談時期が早いほど、売却期間を長くとれるので、売り手に有利な価格で売却できる可能性があるからです。

 

任意売却についてさらに詳しく知りたい方は、以下のリンク先にお進みください。

 

任意売却について

 

まとめ

代位弁済後に何も手を打たなければ、競売になり家を失うこと、そしてそれを回避するための方法として、残債務の一括弁済、住宅ローン特則の利用、そして任意売却について解説してきました。

 

任意売却は、競売回避の方法として一般の方々にも浸透してきました。

しかし、任意売却を行うには、手続きの煩雑さや金融機関との交渉といった専門的な知識やスキームが必要です。

 

任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室(千里コンサルティングオフィス)にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。

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