全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

住宅ローンを組むとき、多くの人が悩むのが「固定金利か、変動金利か」という選択です。

つい先日、フラット35の金利が2%を超えたとの報道（参照：https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/900181415.html?utm_source=chatgpt.com）が出ました。

長期固定の金利が上がり、わずかな差でも総返済額が大きく変わり得るということです。

とはいえ、正解は一つではありません。

大切なのは、金利の“損得”よりも、家計が将来の金利上昇に耐えられるか、そしてライフプランに合うかどうか。

この記事では、住宅購入前に押さえたい判断ポイントをわかりやすく整理します。

いまの金利環境を把握する：固定金利が「先に上がりやすい」

住宅ローン選びで最初に押さえたいのは、「固定金利と変動金利は同じタイミングで同じ幅だけ動くとは限らない」という点です。

報道では、長期固定の代表格であるフラット35の最低金利が初めて2％を超え、仮に4,000万円規模を借りる場合、わずか2カ月の差でも総支払額が約150万円増え得ると紹介されました。

つまり、金利が0.1～0.3％動くだけでも、返済総額への影響が軽視できない局面に入っているのです。

これから住宅購入を考える方は、まず「固定金利が上がる＝毎月返済が読みにくくなる」ではなく、「固定金利は今の水準で“確定”できる反面、スタートの金利が高めになりやすい」と理解しましょう。

固定金利か変動金利かを決める前に、

①購入時期（数カ月単位で金利差が出る可能性）

②借入期間（35年か、短めか）

③借入額（同じ上昇でも影響の大きさが変わる）

を整理すると、判断が一気に現実的になります。

判断基準の核は「金利上昇に耐えられる家計」：変動金利の仕組みも確認

固定金利か変動金利かで迷ったら、「どちらが得か」より先に、家計が金利上昇に耐えられるかを点検してください。

変動金利は当初の金利が低く見えやすい一方、金利が上がれば返済負担も増える可能性があります。

変動金利は半年ごとに金利が見直され、一方で返済額の変更は5年ごと。

つまり、金利が動いても支払額がすぐ同じように動くとは限らず、家計の“体感”と実際の利息負担にズレが出ることもあるのです。

住宅ローンの選び方としては、毎月返済を「今の返済額」ではなく、例えば金利が1％上がった場合でも生活費・教育費・貯蓄を崩さず回せるのか？というストレステストで考えるのが安全。

目安として、生活防衛資金（数カ月分の支出）や、固定資産税・修繕費など“住宅購入後に増える出費”も織り込み、返済比率に余裕があるなら変動金利、余裕が薄いなら固定金利（または固定期間選択）という考え方を軸にすると、後悔しにくい判断になります。

ライフプランから逆算：何年住む？いつお金が要る？で固定・変動の最適解は変わる

住宅ローンは「完済まで同じ家計が続く」前提で組むと失敗しやすいです。

固定金利か変動金利かの判断ポイントは、家族のライフイベントを時系列で並べ、返済が苦しくなりやすい時期を先に見つけること。

たとえば、子どもの進学、車の買い替え、育休・転職、親の介護などは出費が増えやすく、金利が上がる局面と重なると家計が急にきつくなります。

こうした“山場”が今後10年以内に来るなら、当面の返済額を安定させる固定金利（全期間固定）や、当初固定期間選択型（例：10年固定）を検討する価値があると言えるでしょう。

反対に、「数年以内に住み替える可能性が高い」「繰上げ返済を計画的に進められる」なら、変動金利で低金利メリットを活かしつつ、早めに元本を減らす戦略とも相性が良いです。

なお、固定期間選択型の金利は、変動金利と固定金利を交換する際の「交換レート」である市場金利（スワップレート）に連動しやすい点を理解しておきましょう。

住宅購入のタイミング次第で条件が変わり得るため、「何年固定したいか」を起点に比較すると、ブレない選び方になります。

迷ったときの結論の出し方：固定×変動の“分散”と、金融機関比較で詰めるチェックリスト

最後は「決め手がない」人のための現実的な落としどころです。

固定金利か変動金利かは二択に見えて、実際は

①固定期間選択型（当初10年など）

②固定＋変動のミックス

③借入額を抑えてリスク自体を小さくする

という選択肢になるのではないでしょうか。

特に今は、今後さらに金利が大きく上がるリスクを考え、今のうちに固定を選ぶ、つまり“安心料”を払ってでもブレを消すことを選ぶ人が増えることが見込まれます。

一方で、固定金利はスタートが高くなりがちなので、次のチェックで詰めましょう。

①優遇金利（引下げ幅）はいつまで適用か

②固定期間終了後の金利ルール

③団信や手数料を含めた総コスト

④繰上げ返済手数料

⑤将来の借り換え余地

これらを同じ条件で比較すると、「自分は金利変動リスクをどこまで取れるか」が数字で見えてきます。

迷ったら、家計の安全域を守れる範囲で“分散”するのが、住宅ローン選びの王道です。

まとめ

住宅ローンは「固定金利か変動金利か」を損得だけで決めず、家計が金利上昇に耐えられるかを軸に判断することが重要です。

固定金利は返済額を確定でき安心感がある一方、金利水準が上がると総返済額に影響が出ます。

変動金利は当初負担を抑えやすい反面、将来の上昇リスクが課題です。

ライフイベントや住み替え予定を踏まえ、固定期間選択型やミックスで分散し、手数料・団信まで含めて比較すると後悔しにくい選択につながります。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

購入前に不安をあおるような記事で申し訳ないですが、購入前にこそ、慎重に検討することが、将来ローン返済に困らないために重要なのです。

そしてもしも現在ローンを返済中の方で、返済に不安を感じている場合、まだ滞納をしていない段階でも構いません。

手遅れになる前に、早めに、気軽に相談してください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

任意売却や住宅ローンについてもっと知りたい方、ご興味を持っていただけた方は、ぜひ当社公式YouTubeチャンネルもご覧くださいませ。