収益不動産が赤字続き…売却の相談方法と任意売却の基礎知識｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

投資用マンションやアパートなどの収益不動産を所有しているものの、

「思ったほど家賃収入が得られない」

「ローンや管理費を払うと毎月赤字になる」

と悩んでいませんか。

収益性が悪化していても、

「いつか改善するかもしれない」

「ローンはまだ払えているから大丈夫」と、

そのまま所有を続けてしまうケースもあります。

しかし、持ち出しが続けば資金的な負担は徐々に大きくなり、いざ売却しようとしたときにはローン残高が売却価格を上回り、通常売却が難しくなっている可能性もあります。

大切なのは、問題が深刻になる前に現在の収支と資産価値を把握し、早めに出口を考えることです。

今回は、収益不動産を売却したいときの相談先や相談するタイミング、任意売却について詳しく解説します。

収益不動産を「売りたい」と思ったら、まず何を確認する？

収益不動産を所有しているものの、

「収支が良くないがこのままで大丈夫？」

と感じたときは、売却を含めて今後の方針を考えるタイミングかもしれません。

投資用マンションやアパートなどの収益物件は、家賃収入が入っていても、それだけで収益性が高いとは判断できないのです。

それは、ローン返済に加えて、管理費や修繕積立金、固定資産税、設備の修理・交換費用、入退去に伴う原状回復費など、さまざまな支出が発生するから。

まず確認したいのが、現在の収支です。

年間の家賃収入から、ローン返済や管理費、税金など実際にかかっている費用を差し引き、どれだけ利益が残っているのかを把握しましょう。

毎月数万円程度の持ち出しでも、それが続けば大きな負担になります。

また、築年数が進めば修繕費が増えたり、周辺の賃貸需要が変化して家賃を下げざるを得なくなったりする可能性もあります。

同時に確認しておきたいのが「ローン残高」と「現在の売却価格」。

不動産会社に査定を依頼し、いくら程度で売却できそうなのかを確認したうえで、ローンを完済できるかを比較します。

売却価格がローン残高を上回っていれば通常売却を進めやすい一方、ローン残高のほうが多い「オーバーローン」の状態では、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。

しかし、収益不動産の収益性が悪いからといって、必ずしもすぐ売却すべきとは限りません。

家賃設定や管理方法、ローン条件などを見直すことで収支が改善するケースもあります。

大切なのは、赤字を放置するのではなく、数字を整理したうえで「持ち続ける」「改善する」「売却する」という選択肢を早い段階で比較することです。

収益物件の売却は誰に相談する？相談先選びで注意したいこと

収益不動産を売却したいと思ったとき、最初の相談先として考えられるのが不動産会社です。

ただし、どの不動産会社でも同じというわけではありません。

自宅として使う戸建てやマンションと、投資用マンション・一棟アパートなどの収益物件では、価格の考え方や買主となる層が異なるためです。

収益不動産の売却では、投資用物件の取り扱いや収益性の評価に詳しい会社を選ぶことが重要。

収益物件を購入する人は、立地や築年数だけでなく、現在の賃料、入居率、管理費、修繕費、将来的な賃貸需要などから収益性を判断します。

そのため、収益不動産の売却実績が豊富な会社であれば、こうした要素を踏まえた査定や、投資家に向けた売却活動が期待できます。

査定額の高さだけで相談先を決めるのではなく、

「なぜこの価格になるのか」

「どのような買主を想定しているのか」

まで確認しておくとよいでしょう。

さらに注意したいのが、物件の査定額よりローン残高が多い場合です。

例えば、ローンが2,500万円残っているのに、売却価格が2,000万円程度しか見込めない場合、そのままではローンを完済できません。

不足する500万円を自己資金などで用意できなければ、通常の方法では抵当権を抹消できず、売却が難しくなる可能性があります。

このような場合には、通常の不動産売却だけでなく、金融機関との交渉を伴う「任意売却」に詳しい不動産会社や専門家への相談も検討しましょう。

収益不動産の売却は、単に「高く売ってくれる会社」を探せばよいわけではありません。

ローン残高や収支、今後の返済見通しまで含めて状況を整理し、自分に合った出口を一緒に考えてくれる相談先を選ぶことが大切です。

相談するなら「ローンが払えなくなってから」ではなく、その前に

収益不動産の売却について、「ローンはまだ払えているから、もう少し様子を見よう」と考えるオーナーも少なくありません。

しかし、毎月の家賃収入だけではローン返済や管理費などを賄えず、自己資金から補填している場合、既に収益不動産としての収支に問題が生じている恐れがあります。

相談するタイミングは滞納してからではなく、「このまま持ち続けて大丈夫だろうか」と不安を感じた段階が一つの目安。

例えば、毎月2万円の持ち出しであれば年間24万円、5年間続けば単純計算で120万円になります。

さらに、固定資産税や設備交換、大規模修繕、空室期間などが加われば負担はさらに増加。

また、築年数の経過による家賃下落や修繕費も重なると状況はさらに悪化します。

早めに相談するメリットは、選択肢を多く残せることです。

滞納前の段階なら、収支改善策を検討したり、通常売却による出口を探したり、不足額が小さければ自己資金を加えて売却したりできる可能性があります。

一方、貯蓄を取り崩し続け、ローンを滞納するようになると、金融機関から督促を受け、状況によっては一括返済を求められ、最終的には競売へ進むでしょう。

だからこそ、収益性が悪化している段階で現在の物件価格やローン残高を確認し、出口戦略を考えることが重要です。

早めの相談は、すぐに売却を決断するためではなく、持ち続ける場合も含めて、より多くの選択肢から判断するための準備と考えましょう。

売却してもローンが残るなら？収益不動産の「任意売却」とは

売却価格よりローン残高の方が多いオーバーローンの状態では、通常売却が難しい場合があります。

不動産には通常、金融機関の抵当権が設定されており、通常は売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡します。

そのため、売却代金と自己資金を合わせてもローンを完済できない場合には、別の方法を検討する必要が。

そこで選択肢の一つとなるのが任意売却です。

任意売却とは、ローンの返済が困難になった場合に、債権者である金融機関などの同意を得て、ローン残高を下回る金額でも不動産を売却する方法。

一般の不動産市場で買主を探すため、競売より有利な条件で売却できる可能性があります。

ただし、任意売却をしたからといって、残ったローンが自動的になくなるわけではありません。

例えばローン残高が2,500万円、売却代金などを返済に充てても500万円が残れば、その残債について売却後も返済方法を考える必要があります。

収益不動産の場合は、入居者がいるオーナーチェンジ物件であることや、管理会社との契約など、物件ごとに確認すべき事情も存在。

だからこそ「もう払えない」となる前に相談することが重要なのです。

通常売却が可能か、自己資金を加えれば完済できるのか、それとも任意売却を検討すべきは、ローン残高や査定価格、返済状況によって異なります。

「売った方が良いかも？」と気づいた段階で専門家へ相談し、最適な出口を検討しましょう。

まとめ

収益不動産の収益性が悪化したとき、重要なのは「まだローンを払えているから大丈夫」と問題を先送りしないことです。

家賃収入があっても、ローン返済や管理費、修繕費、税金などを含めると、実際には持ち出しが続いていることもあります。

まずは現在の収支、ローン残高、物件の査定価格を確認し、所有を続けるべきか、売却すべきかを検討しましょう。

売却価格でローンを完済できない場合でも、状況によっては金融機関と調整し、任意売却を検討できる可能性があります。

ただし、選択肢は状況が深刻になるほど限られていきます。

収益不動産の売却やローン返済に不安を感じたら、滞納してからではなく、「このままで大丈夫だろうか」と感じた段階で専門家へ相談することが、より良い出口を見つける第一歩です。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

まだ滞納をしていない段階でも、住宅ローン返済に不安を感じ始めた時点で、早めに、気軽に相談してください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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