任意売却とリースバックを併用するメリットは？それぞれの仕組みや違いもご紹介｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

住宅ローンの支払いが困難になったとき、オーバーローンの状態でも家を売却できるのが「任意売却」です。

任意売却後もそのまま自宅に住み続けたいときは、賃貸契約を結ぶ「リースバック」が利用できるため、チェックしておくとよいでしょう。

任意売却とリースバックの併用は、家の売却を周囲に知られたくない場合や、将来的に買い戻せる見込みがある場合などにおすすめです。

本記事では、任意売却とリースバックそれぞれの仕組みや違い、併用する際の注意点もあわせてご紹介します。

自宅の売却について悩まれている方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却とは？

住宅ローンの返済が困難になったとき、選択できる方法の一つに任意売却があります。
任意売却とはどのようなものなのか、仕組みやメリット・デメリットとともにご紹介します。

仕組み

住宅ローンを組んで購入した家には「抵当権」が設定されており、売却してもローンの残債を完済できない場合、抵当権は抹消されないため、売却できないことになっています。
この状態を「オーバーローン」と呼びますが、任意売却ならオーバーローンでも家の売却は可能です。

ローンを組んでいる金融機関の合意を得たうえで、売却後に残ったローンの返済計画を立てることになります。
任意売却と一般的な不動産売却との違いや、任意売却した人の事例については、こちらの記事をご覧ください。
「任意売却した人の事例をご紹介！住宅ローンを払えない場合の解決策は？」

競売との違い

住宅ローンを滞納したまま任意売却を選択しなかった場合、家は競売にかけられることになります。

競売とは裁判所が行う法的手続きのことで、競売の申し立てをされると家を差し押さえられる形で売却しなければなりません。
競売は任意売却と比べて売却価格が大幅に低くなるため、その後も返済しなければならない残債の額が大きくなるのが特徴です。
また、残債の一括返済を求められる場合が多いことや、周囲に知られる可能性が高いことなども任意売却との違いに挙げられます。

任意売却と競売の違いについては「任意売却ガイド　任意売却と競売の違い」も参考にしてください。

リースバックとは？

任意売却の選択を検討されるにあたって、同時に確認しておきたいのが「リースバック」と呼ばれる制度です。
リースバックの仕組みや利用できるシーンについてご紹介します。

仕組み

リースバックとは、家の売却後に買主であるリースバック会社や不動産投資家と賃貸契約を結び、そのままその家に住み続けられる制度のことをいいます。

家の売却によってまとまった資金を得られると同時に、住み慣れた家を引っ越さずに済むというメリットがあります。
契約の条件によっては将来的に家を買い戻すことも可能なため、資金に余裕ができるまでは賃貸として住むのも一つの方法です。

リースバックは、家を手放したくない方にとって大変魅力的な制度といえるでしょう。
こちらの記事では、リースバックを活用するメリットとデメリットについて詳しくご紹介しています。
「不動産「リースバック」とは？利用するメリット・デメリット」

活用シーン

リースバックは住宅ローンの返済が困難になってしまったとき以外にも、さまざまなシーンで活用できます。

例えば、老後の生活費に不安がある場合にリースバックを活用すると、家を売却したお金を老後資金に充て、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
引っ越しの必要がないため、その分の負担を減らせることもメリットでしょう。

そのほかにも、相続対策として自宅を売却して現金化したいときや、住み替えを希望する際にその費用を確保する手段としてリースバックを活用する方法もあります。

リースバックの活用事例については、こちらの記事も参考にしてください。
「リースバックの仕組み｜メリット・活用事例・成功のためのポイント解説」

任意売却とリースバックは併用できる

任意売却とリースバックは併用が可能なため、まとまった資金を得たうえで自宅に住み続けたい方におすすめです。
併用がおすすめなケースや注意点について確認しておきましょう。

どのようなときに併用するのがおすすめ？

住宅ローンの返済が困難になってしまったことを周囲に知られたくないとき、リースバックを活用するのがおすすめです。

家が競売にかけられると裁判所の執行員が自宅に来たり、競売入札支援業者が近隣にチラシを配布したりすることもあり、ご近所に知られてしまう可能性が高くなります。
任意売却をしてリースバックを利用すればそのまま住み続けられるため、売却したことすら周囲に知られずに済むでしょう。

また、すぐには住宅ローンを返済できないが、最終的に子どもに家を相続させたいときにも併用することをおすすめします。
まずは任意売却で残債を減らし、リースバックを利用して住み続け、退職金などで資金に余裕ができた時点で買い戻せば、子どもに財産を残してあげられます。

併用する際の注意点

任意売却とリースバックを併用した場合、家にそのまま住めるとはいえ、所有権は手放すことになります。
買い戻せば再び自分の財産になりますが、買い戻すタイミングが遅れて子どもに相続できなかったり、買い戻せずに終わってしまったりすることも考えられるでしょう。

また、買い戻したときには築年数の影響で家の価値が低下しており、不要になったときに希望の金額で売却できない可能性もあります。

さらに、毎月の家賃がかかることも注意点の一つです。
リースバックの場合、家賃が周辺相場より高くなる傾向があるため、毎月支払えるだけの資金力が必要になります。

リースバックにおける家賃相場や計算方法については、こちらの記事をご覧ください。
「リースバックの相場は？計算方法や決め方の仕組みについても解説」

まとめ

任意売却とリースバックとはどのようなものなのかを、それぞれの違いや併用するメリット・注意点とあわせてご紹介しました。

任意売却とリースバックを併用することで、今の家に住み続けながら住宅ローンの返済負担を軽減できます。
ただし、条件のよい買取先が見つからなかったり、リースバック後の家賃負担が大きくなったりすることもあるため、慎重に判断しなければなりません。

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