リースバックの仕組み｜メリット・活用事例・成功のためのポイント解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

最近話題の「リースバック」ですが、その詳しい仕組みについてご存じない方も多いのではないでしょうか

 

リースバックは自宅を売却する方法のひとつで、売却後も自宅に住み続けられるという魅力的なものです。

しかし、売却主にとって、うまい話ばかりというわけではありません。

 

リースバックのデメリットや注意点を知らないまま契約し、後々トラブルに発展することも考えられます。

リースバックで後悔しないために、仕組み・メリット・デメリット・注意点をおさえておきましょう。

 

 

リースバックの仕組み

リースバックは、自宅を売却して現金化したのち、そのまま同じ家に住み続けることができる不動産の売却方法です。

ただし住み続けるためには、家を購入してくれた買主と賃貸借契約を結び、家賃を払わなければなりません。

 

また、買取り代金は一括で支払われるため、まとまったお金が必要な方や、住宅ローン返済に不安を感じている方など、さまざまな方がリースバックを利用しています。

 

リースバックをする4つのメリット

リースバックには大きく4つのメリットがあります。

どのようなメリットがあるのか、順番にみていきましょう。

 

売却後も家に住み続けられる

長年住み慣れた家を離れるのは、誰にとっても寂しいものでしょう。

しかし、リースバックを利用すれば、売却後も同じ家に住むことができます。

 

そのため、転居先を探したり、引っ越しをしたりとさまざまな費用が削減可能です。

特に学校に通うお子様がいらっしゃる方は、引っ越しによって学区が変わらないため、お子様の精神的負担を減らせます。

 

将来買い戻せる可能性がある

リースバックを検討されている方のなかには、将来家を買い戻したいと考えている方もいるでしょう。

リースバックの契約時に「賃貸借契約書」とともに「再売買の予約契約書」を締結している場合、将来買い戻せる可能性があります。

 

買い戻しは売却した本人でなく、親族でも可能です。

ただし会社によって契約書に「売買予約権は第三者に譲渡できない」と書かれている場合もあるため、契約時に親族による買い戻しが可能かどうか相談するとよいでしょう。

 

周りに知られにくい

リースバックなら売却後もそのまま住み続けられるため、周りの方に家を売却したと知られにくいです。

 

家を売却したとわかれば、興味本位で事情を探ってくる方もいるでしょう。

心配してくれるのはわかりますが、あまり気持ちのよいものではありません。

 

ご家庭の事情をあまり知られたくない方にとっては、大きなメリットになるのではないでしょうか？

 

固定資産税の支払いが不要になる

固定資産税は不動産の所有者が払わなければならない税金です。

 

リースバック後は所有権が買主に移転します。

そのため、固定資産税の支払いが不要になります。

 

リースバックのデメリット

リースバックのメリットをご紹介してきましたが、もちろんデメリットもあります。

どのようなデメリットがあるのかご紹介していきます。

 

売却金額が安くなりがち

リースバックで得られる売却金額は、通常の買取り価格よりも低くなることが多いです。

一般的には、周辺相場の70〜90％程度になることがほとんどです。

 

これは業者が投資用不動産の観点で、利回りを重視して買取り価格を抑えようとするためです。

また、市場価格の下落リスクも考慮した買取り価格となります。

 

家賃が相場よりも高くなるケースが多い

周辺の物件よりも高い家賃となるケースが多いです。

これは、リースバック業者が買取り価格から家賃を算出しているためです。

 

物件にもよりますが、一般的に買取り価格の7〜13％にあたる金額を年間の賃料として求められます。

その金額を月割りして家賃が決められているのです。

 

売却金額が高いほど手元に入る現金は多いですが、家賃としての負担も多くなります。

 

賃貸期間に制限が設けられることも

売却後もそのまま住み続けられるのがリースバックのメリットですが、ずっと住めるとは限りません。

 

賃貸借契約を結ぶときに「定期借家契約」で締結されている場合、契約期間が終了すると住めなくなる可能性があります。

契約期間が終わるタイミングで再契約を結ぶこともできますが、確実に保証されているわけではありません。

 

買い戻しの費用が高い

売却時よりも年数が経過しているため、買取り価格が安くなるイメージを持つ方もいるかもしれません。

しかし、リースバックで買い戻しをする場合、売却時より高くなるケースがほとんどです。

 

おおよその目安として、売却価格より1.1〜1.3倍程度の金額になると考えておくとよいでしょう。

 

リースバックの仕組みを活かした活用事例

リースバックは自宅を活かした資金調達方法として、さまざまなシーンで活用されています。

 

• ・事業資金の確保
• ・老後の生活資金
• ・教育費の確保
• ・新居購入の頭金確保
• ・住宅ローンの負担削減
• ・競売や差し押さえ対策
• ・債務の返済
• ・相続対策

 

現金として手元に入ってくるため、資金用途も自由です。

まとまったお金が必要になるさまざまなケースで、リースバックは利用されています。

 

また競売や差し押さえ対策として、任意売却とリースバックを組み合わせる方もいらっしゃるようです。

そのため、残されたわずかな時間で決めてしまう方も多いようですが、契約内容や家賃のことで後々トラブルに発展するケースも少なくありません。

 

差し押さえ対策も含め、リースバックを成功させるには次の注意点を押さえておくことが大切です。

 

リースバックを成功させるための注意点・ポイント

とても便利なリースバックですが、ポイントをしっかり押さえていないと後悔することにもなりかねません。

成功させるための注意点やポイントを見ていきましょう。

 

契約期間と契約書をよく確認する

リースバックでは、売却後に賃貸借契約を結びます。

その契約内容をしっかり確認してください。

 

特に、「普通借家契約」か「定期借家契約」なのかは重要なポイントです。

 

普通借家契約は、一定の契約期間を設定して更新していくもの。

借主が契約更新を希望すれば、貸主はそれを一方的に拒否できません。

 

一方、気をつけなければいけないのが定期借家契約。

一定の契約期間が終了したら、借主は明け渡しをしなければなりません。

再契約も可能ですが、必ずしも保証されるわけではないのです。

 

自宅の適正価格を知っておく

自宅の適正価格を知っておきましょう。

適正価格を上回る金額をリースバックで得るのは難しいですが、あまりにもかけ離れた金額を提示する会社との取引を防げます。

 

リースバック後の家賃が負担にならないか確認する

リースバックを行なった後、家に住み続けるために家賃が発生します。

家の売却で手元に大きな現金が残りますが、今後の生活も含めて月々の家賃が負担にならないか確認してください。

 

家賃と賃貸借期間をもとにじっくり考えましょう。

 

信頼できる買主や相談先を見つける

リースバックの利用を考えている方の多くが、初めてのことばかりで不安を抱えていると思います。

 

リースバックにまつわるトラブルは、契約内容の認識で行き違いが起きたり、そもそも契約自体がいい加減なものであったりなど、やりとりの中で起こるものが多いです。

 

満足のいくリースバックを行うため、信頼できる買主や相談相手を見つけましょう。

 

まとめ

リースバックは、同じ家に住みながら自宅を売却できる不動産売却方法です。

引っ越しが不要なことや、周囲に知られにくいなどさまざまなメリットがあります。

しかし売却価格が相場より低かったり、家賃が高い傾向にあったりとデメリットも。

 

リースバックを安心して利用したい方は、信頼できる会社に相談するとよいでしょう。

「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」は、100社を超える連携会社や投資家からもっとも条件のよい買主をご紹介します。

 

また、顧問弁護士と連携して、債務軽減や免除のお手伝いもいたします。

心配な家賃も任意売却との併用で、低家賃を実現。

 

相場や見積価格の比較もできるため、安心してご相談いただけます。

相談は無料となっておりますので、ぜひ一度「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」へご相談ください。

 

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