住宅ローンで老後破産？知っておくべきリースバックの有効活用方法｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

「定年退職した後も住宅ローンの支払いが残っているのに生活をしていけるのか」

 

定年後は、現役時代とは異なり収入が減るため普通の老後生活を送るには対策が必要です。特に住宅ローン残債がある場合は、年金だけでは大幅なマイナスとなり10年や20年で貯蓄が底をついてしまい、老後破産する可能性があります。

 

老後破産をしないために、手元資金を減らさず、住宅ローンの返済負担を軽減する方法をご紹介します。ぜひご覧ください。

 

 

住宅ローンがあることで老後破産してしまうケース

ゆとりある老後生活を送るには夫婦2人で約37万円、最低日常生活費としては約27万円かかります。この金額は、いずれも住宅ローンやそのほか支出がない場合の生活費です。

定年後の年金支給金額は厚生年金の場合で月額約22万円であるため、ゆとりある生活を送るには毎月15万円ほどマイナスとなります。

貯蓄があっても10～20年で底をついてしまうとイメージできるでしょう。

 

1. 住宅ローンを定年後も支払い続けるリスク
2. 退職金を住宅ローン完済に充ててしまう

 

上記2つのケースをみてみましょう。

 

住宅ローンを定年後も支払い続けるリスク

定年後に必要な生活資金は約27万円で、内訳は以下の通りです。

 

項目	平均支出(円)
食費	67,776
住居費	15,578
光熱・水道	22,611
家具・家事用品	10,371
衣類	5,003
保健医療	15,681
交通・通信	28,878
教育	3
教養娯楽	21,365
その他（諸雑費・交際費・仕送り金）	49,430
税金や社会保険料	31,812
合計	268,508

参考：家計調査報告〈家計収支編〉2022年〈令和４年〉平均結果の概要 p.24丨総務省統計局

 

住居費は、維持費や修繕費のみで住宅ローンが含まれていません。毎月10万円の住宅ローンを支払っていた場合、必要生活資金は約37万円となり家計を更に圧迫します。

住宅ローンは60歳までに完済していることが理想でしょう。

 

退職金を住宅ローン完済に充ててしまう

住宅ローンの残債を退職金で一括返済しようと計画している方も多いでしょう。厚生労働省によると大企業の平均退職金は2,300万円と発表されています。

60歳の定年時に2,300万円の退職金を使用して、住宅ローン残債1,000万円を一括返済すると、残りの退職金は1,300万円となります。

参考：厚生労働省「令和3年賃金事情等総合調査」

 

年金が満額支給されていたとしても、ゆとりある生活を夫婦で送った場合は、約7年で残りの退職金1,300万円が底を突いてしまうでしょう。

毎月の生活費以外にも老後にかかる突発的な費用として以下が挙げられます。

 

項目	費用(万円)
医療費	約46万円/年
外壁塗装・リフォーム	約470万円
子どもや孫への資金援助	約540万円
車の買い替え	約200万円

 

手元資金を住宅ローン完済に充ててしまうと、突発的な出費が発生した際に支払いができず、破産してしまう危険性があります。金銭トラブルを回避するためにも、手元資金はなるべく使わずに確保しておくほうが無難といえるでしょう。

 

住宅ローンによる老後破産とならないため今からできる有効な対策

住宅ローンによる老後破産をしないために、現役時代からできる有効な対策は以下、3つあります。

 

1. 定年後も収入が得られるスキルを今から身に着けておく
2. 借り換えによる住宅ローンの見直し
3. リースバックや売却を活用する

 

1つずつみていきましょう。

 

定年後も収入が得られるスキルを身に着けておく

定年後は現役時代に培った経験や知恵を活かし、講師や観光ガイド、ベビーシッターとして収入を得ている方が多くいます。

体を動かすのが好きな方なら警備やスポーツのレフェリーなどもあるでしょう。

 

また、専門技術を持っている方やアートが得意な方、PCスキルを所有している方であれば、スクールを開催し、現役以上の収入を得ているケースもあります。現役時代から老後を見越して知見や人脈を広げていくことがとても重要です。

 

借り換えによる住宅ローンの見直し

住宅ローンの借り換えは、手元資金を減らさず、金利負担を減らせる有効な方法です。変動金利（2024年2月時点）が、au自分銀行では0.298%、PayPay銀行では0.29%と低金利です。万が一、病気になった場合に住宅ローン残債がなくなるといった団信内容も考慮するとリスクヘッジできます。

 

借り換えメリットがある基準は、残債1,000万円以上・金利差1%以上・残存期間10年以上が目安となります。一度金融機関へ借換えシミュレーションを依頼してみましょう。

 

リースバックや売却を活用する

住宅ローンを借り入れた年齢が遅く、定年のタイミングで住宅ローン残債が多い場合は、リースバックや自宅売却を検討しましょう。

リースバックとは、リースバック会社へ自宅売却後、そのまま自宅を賃貸します。賃料を支払うことで、売却した住宅に住み続けられる資金調達方法です。

 

リースバックにより住み続けられる期間は、賃貸借契約次第で基本的に更新する限り住み続けられるので今と同じ生活を続けられます。住宅ローンよりも低い賃料で住めるケースもあるため、リースバック会社との話し合いで慎重に決めていきましょう。

 

リースバックの活用方法

リースバックは、老後の資金調達方法として持家や賃貸と併せて注目を集めています。リースバックのメリット・デメリットや活用方法についてご紹介します。

 

リースバックのメリットとデメリット

リースバックの活用で、売却代金を住宅ローン残債に充当できます。手元資金を減らさずに住宅ローンより抑えた金額で今後の賃料を設定したり、新居が決まるまでの住み替え検討期間を設定できたりも可能です。

 

持ち家がある場合のメリット・デメリットを比較すると以下、表の通りです。

	メリット	デメリット
持ち家	ローン完済後は負担減る リフォーム自由 資産になる	固定資産税が一生かかる 維持費がかかる 火災や災害時のリスクがある
リースバック	まとまった資金が得られる そのまま住み続けられる 支出が減らせる	更新手続きが必要 一生賃料の支払い続く 資産にならない

 

持ち家とリースバックはどちらも一長一短です。資産状況によりどちらを選択するかじっくり検討しましょう。

 

売却後住宅ローン残債がある場合は任意売却の併用も検討

リースバックを検討したいものの住宅ローンの残債がある場合は、債権者の同意を得て、抵当権解除ができる任意売却という方法があります。

任意売却には、個人信用情報に傷がついてしまうデメリットがありますが、住宅ローンの滞納が進み強制退去となる最悪のケースを回避できます。

通常の売却と任意売却の違いは以下、表の通りです。

種別	売却種別	説明
アンダーローン	通常売却	売却金額が住宅ローン残債を上回る場合は通常売却が可能。
オーバーローン	任意売却	売却金額が住宅ローン残債を下回る場合は任意売却の選択が可能。売却後の住宅ローン残債は債権者と協議し、支払える範囲内で金額を決められる。

 

無担保債権となった住宅ローン残債は、債権者との話し合いにより支払える範囲内で返済金額を交渉できるため、無理のない範囲で支払います。

 

任意売却に関して、より情報を得たい方は下記の「任意売却とは」をご参照ください。

 

まとめ

リースバックや任意売却について、通常売却と比較し、メリットとデメリットを併せて紹介しました。

リースバックや任意売却といった手法があると把握しておけば、住宅ローンによる老後破産を回避できる場合があります。

 

任意売却を検討されているなら、任意売却専門のプロフェッショナルがいる全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

最後まで親身になってサポートいたします。