全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

「投資用ワンルームマンションを持っているけれど、思ったほど儲からない…」

「家賃収入はあるのに、ローンや管理費で手元にほとんど残らない」——

そんなお悩みを抱えていませんか？

不動産投資は本来、安定した収益を生むことが目的ですが、実際には“利益が出ない物件”を持ち続けているオーナーも少なくありません。

この記事では、ローン残債があっても売却できるのか、投資物件を売るメリット・デメリット、そして後悔しないための注意点まで、わかりやすく解説します。

物件を「手放すべきか」判断するヒントを得たい方は、ぜひ最後までご覧ください。

このまま保有していて大丈夫？投資用物件の“利益が出ない”状態とは

投資用のワンルームマンションを保有しているものの、

「家賃収入はあるけど、ほとんど利益が出ていない」

「毎月のローン返済や管理費を差し引くと赤字になっている」

といった悩みを抱えていませんか？

特に築年数が経過した物件では、家賃の下落や空室リスクの増加により、収支が思うようにプラスにならないケースが多く見られます。

一見すると安定した資産に見える投資用マンションですが、実際には“利益が出にくい”“塩漬け状態”になってしまっていることも少なくありません。

特に購入時に高めの価格でローンを組んだ場合、表面利回りは良く見えても、実質的なキャッシュフローはマイナスになっていることもあるのです。

たとえば、月々の家賃が8万円、ローン返済が6万円、管理費・修繕積立金が1.5万円、税金や保険料などを含めると毎月数千円の赤字。

こうした状態が何年も続けば、資産運用どころか「将来的な負担」になりかねません。

また、物件の老朽化が進めば修繕費用も必要となり、さらに収支は悪化します。

これに加えて、人口減少や空室率の上昇が進むエリアでは、将来的な売却も難しくなるリスクがあるでしょう。

こうした状況にある場合、「このまま持ち続けるべきか、それとも今売却すべきか？」を見直すタイミングかもしれません。

最近では、不動産投資の見直しや出口戦略として投資用物件の売却を検討するオーナーが増えています。

特に、まだ築浅であれば比較的高値での売却も見込めますし、築古であっても収益物件としての需要は一定数あります。

早めに状況を整理し、現状の収支と将来の見通しをしっかり把握することが重要です。

利益が出ないからといって、必ずしもすぐに売るべきというわけではありませんが、損を出し続ける投資は本来の目的から外れてしまいます。

現状の保有リスクを正しく理解し、資産を守るための一歩として、「売却」という選択肢を前向きに検討してみるのも良いでしょう。

ローンが残っていても売却できる？意外と知らない投資物件の売却事情

「投資用マンションを売却したいけど、ローンがまだ残っている…」

「完済していない状態で売るのは無理なのでは？」

こうした疑問をお持ちの方は多いですが、実はローンが残っていても投資用物件は売却可能です。

むしろ、ローン返済中に物件を手放すオーナーは少なくありません。

基本的に、不動産を売却する際には「抵当権（ローンの担保）」を抹消する必要があります。

そのためには、売却価格でローン残債を完済できることが条件です。

たとえば、ローン残高が1,500万円で物件を1,800万円で売却できれば、差額300万円が手元に残ることになります。

問題は、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」状態です。

この場合は自己資金を足して完済するか、場合によっては「任意売却」という選択肢も出てきます。

任意売却とは、金融機関と相談の上、残債を残しながらも物件を売却できる方法で、住宅ローン返済が厳しいオーナーの強い味方です。

投資用ワンルームマンションは、購入当初は高値で取引されていても、築年数の経過とともに価値が下がることも。

特に利回り重視で高額購入した物件ほど、実際の売却価格が期待よりも低くなりがちです。

現在の市場価格とローン残高を比較し、資産状況を可視化しておくことが第一歩です。

また、売却時には「譲渡所得税」が発生する可能性がありますが、赤字で売却する場合はこの税金がかからないこともあります。

税金面の確認や売却シミュレーションを不動産会社に依頼することで、より現実的な判断ができるようになります。

「ローンが残っているから売却はできない」と思い込まずに、まずは一度、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

最近では収益物件専門の仲介会社も増えており、賃貸中のままでも売却が可能なケースも多くあります。

保有し続けることで毎月赤字が膨らんでいくのであれば、早めに「売却」という選択肢を検討することで、将来のリスクを抑え、資産の立て直しを図るチャンスにもなります。

投資用物件を売却するメリット・デメリットとは？

ここでは、投資用物件を売却するメリットとデメリットについて整理し、後悔しない判断ができるように解説します。

売却のメリット

1,毎月の赤字から解放される

収支がマイナスになっている物件は、持ち続けるほど損失が蓄積します。

売却することでローン返済・管理費・固定資産税などのランニングコストから解放され、キャッシュフローを改善できます。

2,資産の整理と再投資が可能に

売却によって得た資金をもとに、より利回りの高い投資先に切り替えることができます。

「資産の入れ替え」は、投資戦略の見直しにおいて重要なステップです。

現状維持よりも将来性ある投資にシフトできるメリットがあります。

3,築年数が浅いうちに売れば高く売れる可能性

投資用マンションは築年数が経つほど家賃が下がり、売却価格も低下します。

早めに売却すれば、より有利な条件で売れる可能性が高まります。

売却のデメリット

1,譲渡所得税がかかる場合がある

売却益が出た場合、譲渡所得税（20％超）がかかります。

とくに短期保有（5年以下）の物件では税率が高くなるため、売却タイミングによって手取り額が大きく変わる可能性があります。

2,一括返済が必要なことも

ローンが残っている場合、売却時にローンを一括で返済する必要があります。

オーバーローンの場合は、自己資金の持ち出しや任意売却の検討が必要です。

3,売却活動に時間がかかることも

投資用物件は、居住用と比べて売却に時間がかかる場合があります。

収益性・立地・賃貸状況などを評価されるため、適切な価格設定と不動産会社選びがカギとなります。

失敗しないための注意点！投資用ワンルームを売却するときのポイント

投資用ワンルームマンションを売却するにあたっては、「ただ売るだけ」ではなく、失敗しないための準備と注意点を押さえておくことが非常に重要です。

収益物件ならではの売却のポイントを理解することで、より有利に、そしてスムーズに手放すことができます。

1,相場を把握して、適正価格で売り出す

まず大前提として、現在の市場相場を正確に把握することが重要です。

築年数・最寄り駅・周辺の賃貸需要などによって、収益物件の価値は大きく変動します。
相場より高く設定すると売れ残り、低すぎると損をするため、収益性とエリア性を反映した価格設定が求められるのです。

まずは不動産会社に査定を依頼するのが効果的でしょう。

2,賃貸中か空室かで売却戦略が異なる

投資用ワンルームは、「賃貸中」か「空室」かによって買い手層が変わるという特徴があります。

賃貸中の場合は「すぐに家賃収入が得られる」ことが魅力で、投資目的の購入層には響きますが、実需（自分で住みたい）層への売却は難しくなります。

一方、空室であれば自用・投資どちらの需要にも応じやすく、柔軟な売却が可能になります。

3,税金と諸費用の把握を忘れずに

売却時には、譲渡所得税・仲介手数料・登記費用などの諸経費がかかります。

利益が出た場合には譲渡所得税の申告も必要になりますので、手元に残る金額を事前にシミュレーションしておくことが大切です。

特にローン残債がある方は、完済後の収支がどうなるかを事前に確認しましょう。

4,信頼できる不動産会社を選ぶ

投資用物件の売却は、通常の居住用不動産とは違い、「収益性」「利回り」「運用実績」などを正しく説明できるスキルが求められます。

経験の浅い会社に任せてしまうと、適正な価格で売却できなかったり、買主との交渉が不利になったりすることも。

収益物件の売買に強い不動産会社を選び、査定だけでなく販売戦略の提案内容も比較検討するのが成功のカギとなります。

まとめ

投資用ワンルームマンションの収支が悪化している場合、保有を続けるべきか？売却すべきか？大きな判断ポイントです。

ローンが残っていても売却は可能で、収支改善や資産の再構築につながるメリットもあります。

一方で、譲渡所得税や売却価格の設定ミスなどのリスクもあるため、事前の準備と情報収集が不可欠。

賃貸中か空室かによって戦略も異なり、経験豊富な不動産会社への相談が成功のカギとなります。

「利益が出ないから…」と悩む前に、今の状況を見直し、資産を守る一歩として売却を検討してみましょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであることはもちろん、不動産売買全般の専門家でもあります。

投資用物件の売買もお任せください。

売却前提でない、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、あなたの資産運用にとって最善の手段をとれるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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