低金利の住宅ローンを利用して不動産投資を始めたいと考える方もいます。

しかし、住宅ローンは原則として、自分や家族が住む住宅を購入するための融資です。

投資目的で利用すると、契約違反と判断される恐れがあります。

また、空室や家賃の下落、修繕費の増加などにより、想定していた収支が崩れ、ローン返済が苦しくなるケースも少なくありません。

特に、物件価格より借入額が大きいオーバーローンの状態では、売却しても借金が残る可能性があります。

本記事では、住宅ローンで不動産投資を行うリスクや注意点、返済が困難になった場合の任意売却について、分かりやすく解説します。

住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由

「住宅ローンは金利が低いから、不動産投資にも利用できるのではないか」と考える方がいるかもしれません。

しかし、住宅ローンは原則として、契約者本人やその家族が住む住宅を購入するための融資です。

第三者に貸して家賃収入を得る投資用物件は、本来、投資用ローンや不動産投資ローンを利用して購入する必要があります。

申込時に「自分が住む」と説明しながら、実際には最初から賃貸する目的で物件を購入すると、金融機関に対する虚偽の申告や住宅ローンの目的外利用と判断される可能性が。

不動産会社から「住民票だけ移せば問題ない」「金融機関には投資目的を伝えなくてもよい」などと勧められても、安易に従ってはいけません。

住宅金融支援機構も、フラット35は投資用物件の取得資金には利用できないと明確に案内しています。

もし投資目的であることが金融機関に発覚した場合、契約内容によっては金利や返済条件が変更されたり、期限の利益を失って残っているローンの一括返済を求められたりする恐れがあります。

毎月の家賃収入が得られていたとしても、突然多額の返済が必要になれば、家計や生活に大きな影響が及びます。

また、目的外利用の事実は、その後の住宅購入や新たな融資の審査に影響する可能性も否定できません。

不動産投資を始める際は、金利の低さだけで住宅ローンを選ぶのではなく、物件の利用目的を金融機関へ正確に説明し、適切な融資商品を利用することが重要です。

契約書や申込書の内容を十分に確認し、理解できない点がある場合は、契約前に金融機関や不動産に詳しい専門家へ相談しましょう。

物件価格以上の融資を受ける「オーバーローン」の危険性

不動産投資では、物件の購入価格だけでなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用まで含めて融資を受けるケースがあります。

一般に「オーバーローン」と呼ばれることがありますが、特に注意したいのは、物件の実際の市場価値より住宅ローンや借入金の残高が大きくなる状態です。

借りられる金額が大きいからといって、その物件に同じだけの価値があるとは限りません。

例えば、市場では2,000万円程度でしか売れない物件を、業者から2,800万円で購入し、同額に近い融資を受けたとします。

購入直後に売却しようとしても、売却代金だけではローンを完済できず、数百万円の不足が生じる可能性があるのです。

自己資金で不足分を用意できなければ、通常の方法では売却できない場合も。

金融庁が公表した投資用不動産向け融資の調査でも、物件の売買価格の妥当性や、賃貸事業から生まれる収益を踏まえた長期的な収支計画の確認に課題があった事例が指摘されています。

融資が承認されたという事実だけで、販売価格や収益性が適正だと判断するのは危険です。

リスクを抑えるには、購入を勧める会社の説明だけを信用せず、周辺の成約事例、同じ地域の家賃相場、築年数、修繕履歴、管理状態などを確認することが重要。

可能であれば、販売会社と関係のない複数の不動産会社に査定を依頼し、価格が相場から離れていないかを比較しましょう。

オーバーローンの状態では、空室や収入減少によって返済が苦しくなったとき、物件を売ってローンを整理するという選択肢が取りにくくなります。

購入価格ではなく「現在売却したらいくらになるか」を基準に考え、借入額と資産価値の差を把握したうえで契約することが大切です。

家賃収入だけでは返済できないこともある

不動産投資のシミュレーションでは、毎月の家賃収入から住宅ローンや投資用ローンを返済し、残った金額が利益として示されることがあります。

しかし、入居者が常にいるとは限らず、家賃が予定どおり支払われる保証もありません。

「家賃収入があるからローン返済は問題ない」と考えることは、不動産投資で失敗する大きな原因になります。

退去後に次の入居者が決まるまで空室が続けば、その期間の家賃収入はゼロです。

一方で、ローンの返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などの支払いは続きます。

新しい入居者を募集する際には、室内の清掃や設備交換、広告料、仲介手数料などが必要になることもあるでしょう。

築年数が経過すれば、給湯器やエアコン、水回りなどの高額な修繕が突然発生する可能性もあります。

さらに、周辺に新しい賃貸物件が増えたり、地域の人口や需要が減少したりすれば、入居者を確保するために家賃を下げなければならない場合があります。

変動金利で借りている場合は、金利の上昇によって返済負担が増える点にも注意が必要です。

金融庁も、投資用不動産向け融資では、賃貸事業が生み出すキャッシュフローや長期的な収支計画を十分に確認する重要性を示しています。

家賃収入を前提とした表面利回りだけで判断せず、空室期間や修繕費、税金などを差し引いた実質的な収支を確認しましょう。

家賃が下がった場合、数か月間空室になった場合、金利が上昇した場合など、複数の条件で返済シミュレーションを行うことが大切です。

家賃収入がなくても一定期間は返済を続けられる預貯金を確保し、生活費と投資資金を分けて管理する必要もあります。

余裕のない返済計画で不動産を購入すると、わずかな収支の悪化から住宅ローン滞納へつながりかねません。

返済が苦しくなったときは早めに専門家へ相談する

住宅ローンや不動産投資ローンの返済が苦しくなったとき、最も避けたいのは、金融機関からの連絡や督促を放置することです。

「来月には家賃が入る」「ボーナスでまとめて返せる」と考えて対応を先延ばしにすると、滞納額や遅延損害金が増え、利用できる解決方法が限られてしまう恐れが出てきます。

返済が難しくなりそうな段階で金融機関へ相談すれば、収入や返済状況によっては、返済期間や毎月の返済額について相談できる場合があります。

また、物件の売却価格がローン残高を上回るのであれば、通常売却によってローンを完済できる可能性もあるでしょう。

まずは借入残高を確認し、複数の不動産会社へ査定を依頼して、現在の市場価格を把握することが大切です。

一方、物件を売却しても住宅ローンを全額返済できない場合は、通常、金融機関などの債権者の同意がなければ抵当権を抹消できません。

そのような場合に検討される方法の一つが「任意売却」です。

任意売却とは、債権者の同意を得たうえで不動産を売却し、その代金をローンの返済に充てる手続き。

売却後に残る債務についても、金融機関と返済方法を相談できます。

住宅ローン滞納を長期間放置すると、最終的には物件が競売にかけられる可能性が。

競売の手続きが進むほど、売却時期や条件を自分で選ぶことが難しくなり、引っ越しや生活再建の準備にも余裕がなくなります。

公的資料でも、返済継続が困難な場合には早めに金融機関へ相談することや、状況に応じて任意売却による解決を図る対応が示されています。

住宅ローンの返済に不安を感じたら、追加の借入れで穴埋めする前に、任意売却や債務問題に詳しい専門家へ早めに相談することが重要です。

まとめ

住宅ローンは金利が低いというメリットがありますが、投資用物件の購入に利用すると、目的外利用として問題になる可能性があります。

不動産投資を始める際は、住宅ローンではなく、利用目的に合った投資用ローンを選ぶことが重要です。

また、家賃収入だけを頼りにせず、空室、家賃下落、修繕費、税金、金利上昇などを含めた返済計画を立てなければなりません。

すでに住宅ローンの返済が苦しく、物件を売却してもローンが残る場合は、任意売却を検討してみましょう。

滞納を放置すると競売へ進むおそれがあるため、問題が深刻になる前に、金融機関や任意売却に詳しい専門家へ早めに相談することが大事です。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

まだ滞納をしていない段階でも、返済に不安を感じ始めた時点で、早めに、気軽に相談してください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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