家を売りたいのに売れない？住宅ローン・相続・名義の注意点｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

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住宅ローンの支払いが厳しくなると、「家を売却したほうがよいのでは」と考え始める方は少なくないでしょう。

しかし、不動産は売りたいと思ったときに、必ずしもすぐ売却できるとは限りません。

希望の価格ではなかなか買い手がつかなかったり、いざ手続きを進めようとしたところ、思いもよらない名義人の存在が判明し、相続や名義変更などの手続きが必要になったりするケースも。

住宅ローンの返済に余裕がない状況では、こうした想定外の手続きに時間を取られることが大きな負担になります。

今回は、実際の経験談をもとに、不動産売却で注意したい名義や相続の問題、任意売却を含めた選択肢、そして早めに相談することの大切さについてご紹介します。

住宅ローンの支払いが厳しくなり、家の売却を考えることに

住宅ローンを組んだ当初は問題なく返済できていても、長い返済期間の間に家計状況が変化する場合も。

すると、「今月の住宅ローンを支払うのが厳しい」「このまま返済を続けられるだろうか」と不安を感じることもあるでしょう。

今回のケースも、住宅ローンの支払いが次第に負担となり、自宅を売却して状況を立て直すことを考えたのが始まりでした。

住宅ローンの返済が苦しくなると、「もう少し頑張れば何とかなる」「滞納するまでは大丈夫」と考え、相談を先延ばしにしてしまう方も少なくありません。

しかし、不動産の売却は、今日決めて明日完了するものではないのです。

物件の査定や売却方法の検討、買主探し、契約など、さまざまな段階があります。

さらに住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合には、通常の売却でなく、金融機関の同意を得て進める「任意売却」を検討するケースもあります。

大切なのは、住宅ローンの支払いが厳しいと感じた時点で、現在の借入残高や不動産の価値、自宅の名義などを確認しておくことです。

まだ滞納していない段階でも、売却を含めた選択肢を知っておけば、今後の生活を考えるための時間を確保できます。

住宅ローンの問題は、支払えなくなってからではなく、「少し苦しくなってきた」と感じたときこそ、状況整理を始めるタイミングなのです。

売却を進めようとしたところ「思わぬ名義人」がいることが判明

住宅ローンの負担を減らすために自宅を売却しようと考えても、必ずしもすぐに売却手続きを始められるとは限りません。

今回のケースでは、売却に向けて不動産の権利関係を確認したところ、想定していなかった名義人が関係していることが分かりました。

「自分たちが長年住んでいる家なのだから、当然そのまま売却できる」と思っていても、登記上の名義が認識と異なることはあります。

不動産を売却するときに重要になるのが、法務局に登記されている所有者です。

特に、親や祖父母から受け継いだ土地・建物では、過去の相続時に登記手続きが行われないままになっているケースがあります。

法務省では、亡くなった方自身が登記名義人ではなく、さらに前の世代が名義人となっている場合には、その名義人から順に相続登記が必要になる場合があると案内しています。

相続登記が何世代にもわたって行われていなければ、関係する相続人や必要書類が増え、手続きが複雑になることもあります。

また、住宅購入時に頭金だけ両親に手伝ってもらったなどの事情で、持ち分の一部が親の名義になっている、といった場合も。

このような場合も、必ず名義人全員の同意がなければ売却はできません。

住宅ローンの返済に余裕があるときなら、時間をかけて対応することもできるでしょう。

しかし、すでに支払いが厳しく、できるだけ早く不動産を売却したい状況では、このような名義の問題が大きな負担になります。

「売りたいのに売却を進められない」という事態を避けるためにも、不動産売却を考え始めた時点で、価格の査定だけでなく登記簿を確認し、現在の名義や相続の状況までチェックしておくことが重要です。

相続や名義変更が必要になり、売却まで思わぬ時間がかかることも

不動産の名義を確認した結果、亡くなった家族の名義が残っていたり、過去の相続手続きが完了していなかったりすると、売却の前に相続関係を整理しなければならない場合があります。

戸籍などの必要書類を集め、誰が相続人なのかを確認し、状況によっては遺産分割について関係者で話し合ったうえで相続登記を進めることになります。

名義人や相続人が多ければ、その分だけ確認や連絡に時間がかかる可能性があります。

ここで注意したいのが、「売却を決めてから手続きを始めれば間に合う」とは限らないことです。

住宅ローンの支払いが厳しい状態では、毎月の返済日は待ってくれません。

名義や相続の問題を解決している間にも返済の負担は続きます。

そのため、任意売却などを検討するときには、不動産の価格だけでなく、「実際に売却できる状態になっているか」という点まで早い段階で確認することが大切です。

また、2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請することが求められています。

つまり、過去に発生した相続についても対象となる場合があります。

さらに、簡易な手続きである「相続人申告登記」を行っただけでは、相続した不動産を売却する際に別途相続登記が必要です。

「家を売れば住宅ローンの問題を解決できる」と思っていても、名義や相続が思わぬ遠回りになることがあります。

だからこそ、時間に余裕があるうちに権利関係まで確認しておくことが重要なのです。

住宅ローンに不安を感じたら「まだ大丈夫」と思ううちに相談を

今回のようなケースから分かるのは、住宅ローンの問題では「早めに動くこと」が非常に重要だということです。

住宅ローンの支払いが厳しくなると、目の前の返済をどうするかだけに意識が向きがち。

しかし、いざ家を売却しようとしたときに相続や名義の問題が判明。

そうなると、想定していたよりも売却まで時間がかかる可能性があります。

資金的にも時間的にも余裕がなくなってからでは、取れる選択肢が少なくなってしまうのです。

住宅ローンを滞納したからといって直ちに自宅が競売になるわけではありません。

しかし、返済ができない状態が続き、債権者による担保権の実行が進めば、もうほぼ手遅れ。

裁判所も、担保不動産競売について、抵当権などを持つ債権者が不動産を売却し、債権を回収するための手続きであると説明しています。

だからこそ、「滞納が増えてから相談すればいい」と考えるのではなく、支払いに不安を感じ始めた段階で今後の選択肢を確認することが大切です。

相談したからといって、必ず家を売らなければならないわけではありません。

まず住宅ローンの残高、不動産の査定価格、登記名義、相続の有無などを整理するだけでも、次に何をすべきかが見えやすくなります。

通常売却ができるのか、任意売却を検討する必要があるのか、相続や名義の手続きを先に進める必要があるのかは、一人ひとりの状況によって異なります。

「まだ何とか払えている」間こそ、動ける時間が残っている時期です。

住宅ローンの返済に少しでも不安を感じたら、問題が大きくなる前に専門家へ相談し、早めに状況を確認することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの支払いが苦しくなったとき、「いざとなれば家を売ればよい」と考える方もいるでしょう。

しかし、実際の不動産売却では、住宅ローンの残債や売却価格だけでなく、登記上の名義や過去の相続状況が大きく影響します。

思わぬ名義人が見つかれば、相続登記や関係者との調整などが必要となり、売却までに時間がかかることもあります。

だからこそ、住宅ローンの返済に不安を感じた段階で、早めに状況を確認することが大切です。

まだ滞納していなくても相談は可能。

任意売却を含め、どのような方法があるのかを早い段階で知ることで、より多くの選択肢を持ちながら今後の生活を考えることができます。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

まだ滞納をしていない段階でも、住宅ローン返済に不安を感じ始めた時点で、早めに、気軽に相談してください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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