全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

「ワンルームマンション投資は節税になるから、多少赤字でも大丈夫」と考えていませんか？

確かに、投資用マンションは経費計上によって所得税や住民税の負担を軽減できる場合があります。

しかし、節税額以上に毎月の持ち出しが増えていれば、手元資金は少しずつ、でも確実に減っていきます。

家賃収入があるから安心と思っていても、ローン返済や管理費、修繕積立金などを差し引くと、実は赤字になっているケースも珍しくありません。

本記事では、節税目的のワンルームマンション投資で見落としがちな現実と、早めに確認すべきポイントを解説します。

「節税になるから赤字でも大丈夫」は本当なのか？

ワンルームマンション投資を始めた方の中には、「赤字でも節税になるから問題ない」と説明を受けた方も少なくありません。

確かに、投資用マンションでは減価償却費やローン金利、管理費、修繕積立金などを経費として計上できる場合があり、所得税や住民税の負担が軽くなることがあります。

しかし、ここで注意したいのは、節税額と実際の持ち出し額はまったく別のものだという点です。

たとえば、年間で数万円の税金が戻ってきたとしても、毎月数万円の赤字が続いていれば、手元のお金は確実に減っていきます。

特にローン返済額が大きい場合、家賃収入が入っていても実質的にはマイナス収支になっているケースがあります。

「税金が安くなるから得をしている」と思い込んでいると、本当の収益悪化に気づくのが遅れてしまうことも。

ワンルームマンション投資で大切なのは、節税効果だけを見るのではなく、年間を通していくら手元に残っているのかを確認することです。

節税はあくまで副次的な効果であり、投資の目的は本来、安定した収益を得ること。

赤字が続いている場合は、「節税できているから大丈夫」と考えるのではなく、収支表やローン残債、今後の修繕費まで含めて、保有を続けるべきか冷静に見直す必要があります。

家賃収入があっても、実は手元にお金が残っていないケース

投資用ワンルームマンションでは、入居者がいて毎月家賃収入が入っていると、「空室ではないから安心」と感じやすいものです。

しかし、家賃が入っていることと、実際に利益が出ていることは同じではありません。

家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、火災保険料などを差し引くと、手元にほとんどお金が残らないケースもあるのです。

さらに、築年数が経過すると設備の故障や交換、退去時の原状回復費、家賃の下落なども起こりやすくなります。

エアコンや給湯器の交換だけでもまとまった出費になるため、普段は小さな赤字に見えていても、突発的な支払いで年間収支が大きく悪化することがあります。

また、修繕積立金は将来的に値上がりする可能性があり、購入当初のシミュレーション通りに収益が続くとは限りません。

「毎月の持ち出しは少しだけだから何とかなる」と思っていても、その状態が何年も続けば大きな負担になります。

ワンルームマンション投資の収益を判断する際は、家賃収入の金額だけでなく、実際に出ていくお金をすべて把握することが重要。

通帳から毎月いくら引き落とされているのか、年間でどれだけ赤字になっているのかを確認することで、隠れた持ち出しに早く気づくことができます。

赤字を放置すると、将来の売却時にさらに苦しくなる可能性も

ワンルームマンション投資で毎月の赤字や持ち出しが続いていても、「今は少し苦しいだけ」「そのうち家賃収入で安定する」と考えて放置してしまう方は少なくありません。

しかし、赤字をそのままにしていると、将来売却を考えたときにさらに厳しい状況になる可能性があります。

特に注意したいのが、ローン残債と売却価格のバランスです。

投資用マンションを売却する場合、原則として売却代金などでローンを完済する必要があります。

ところが、物件価格が下がっていたり、ローン残債が思ったより減っていなかったりすると、売却してもローンを完済できないこともあるのです。

その場合、不足分を自己資金で補わなければ通常売却が難しくなることも。

毎月の赤字で貯蓄が減っている状態では、売却時の不足分を用意できず、選択肢が限られてしまう恐れがあります。

また、築年数が進むほど家賃下落や修繕費増加のリスクも高まり、投資用ワンルームマンションの収益性がさらに低下する可能性があります。

「まだ売るつもりはない」と思っていても、早めに現在の査定価格やローン残債を確認しておくことは大切です。

赤字を放置するほど、将来の出口戦略は難しくなります。

すでに持ち出しが負担になっている場合は、通常売却だけでなく、状況によっては任意売却も含めて早めに相談することが重要です。

節税目的から「出口戦略」へ考え方を切り替える

投資用ワンルームマンションを保有している方の中には、購入当初に「節税対策になる」「老後の年金代わりになる」と聞き、長期保有を前提に考えている方も多いのではないでしょうか。

しかし、現在の収支が赤字になっている場合は、節税目的だけで保有を続けるのではなく、出口戦略を考えるタイミングかもしれません。

出口戦略とは、物件をいつまで保有し、どのタイミングで売却するのか、ローン残債や収益状況を踏まえて方針を決めることです。

ワンルームマンション投資では、家賃収入、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、将来の修繕費、空室リスクなどを総合的に見る必要があります。

節税効果があっても、毎月の持ち出しが続いているなら、実際には資産形成どころか家計を圧迫している可能性もあるでしょう。

また、今後も家賃が同じ水準で続くとは限らず、築年数の経過とともに売却価格が下がることもあります。

大切なのは、「損をしていると分かっているけれど何とかなる」と先延ばしにしないことです。

まずは現在の年間収支、ローン残債、売却した場合の査定価格を整理し、保有を続ける場合と売却する場合を比較してみましょう。

もし売却価格よりローン残債が多く、通常売却が難しい場合でも、任意売却という方法を検討できる可能性があります。

早めに専門家へ相談することで、より多くの選択肢を確保してください。

まとめ

ワンルームマンション投資における節税効果は、あくまで収支を補う要素の一つであり、赤字や持ち出しを正当化できるものではありません。

毎月の家賃収入があっても、ローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などを差し引いた結果、手元にお金が残っていない場合は注意が必要です。

赤字を放置すると、将来売却したくてもローン残債が上回り、身動きが取りにくくなる可能性があります。

保有を続けるべきか、売却を検討すべきか迷ったときは、早めに収支や残債を整理し、任意売却を含めた出口戦略を専門家に相談することが大切です。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、不動産や住宅ローンの専門家でもあります。

まだ売却も視野に検討中といった段階でも、不動産の活用や運用についてもお気軽にご相談ください。

様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、納得のできる出口戦略づくりを徹底的にサポートいたします。

任意売却や住宅ローン、不動産の運用・売却についてもっと知りたい方、ご興味を持っていただけた方は、ぜひ当社公式YouTubeチャンネルもご覧くださいませ。