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名義変更

住宅ローンの名義は変更できる?

離婚協議中にややこしくなりがちなのが、住宅ローン返済中の不動産をどうするのかという問題。「ローン返済中の家は離婚時の財産分与の対象?売却できる?」でもご説明したとおり、不動産の時価と住宅ローンの残債を照らし合わせたうえで、対策を考える必要があります。

不動産の売却という選択肢もありますが、夫婦のうち片方が現在の家に住み続けたいとしたら、住宅ローンの名義変更が必要になるケースもあるでしょう。不動産の名義変更に関する、よくあるご相談に専門アドバイザーがお答えします。

まだ住宅ローンが残っている状態で離婚が決まりました。現在、ローンは夫婦の共同名義で組んでいますが、今後、私が一人で住むことになったため、ローンを私の単独名義に変更したいと考えています。これは可能でしょうか?

Aさん(42歳/男性)からのご相談

専門アドバイザーからの回答

はい、離婚後の名義変更は可能です。ただし、住宅ローンを組んでいる金融機関の承諾が必要となります。

--もっとくわしく解説!--

住宅ローンを組む際、金銭消費貸借契約(兼抵当権設定契約)を締結しているはずです。通常、その契約書には「債務者(支払い義務のある人)を変更する場合は、事前に金融機関の承諾が必須である」といった旨が書かれています。

つまり、Aさんのケースでは、金融機関から承認を得るために、Aさんに今後ローンの支払いを継続できるだけの経済力があることを示さなければなりません。もともと夫婦の共同名義でローンを組んでいる場合、夫婦の収入合算から判断して、融資の審査が通っていることになります。そのため、金融機関が「Aさんだけの収入では今後の支払いは不可能」と判断したら、名義変更は認められないのです。逆にこの問題がクリアになれば、ローンの名義を変更できる可能性は高いと言えます。

名義変更が認められなかったとすると、Aさんの元妻はそこに暮らしていないにも関わらず、Aさんと同等に支払い義務を負い続けることになります。「元妻になるべく迷惑をかけたくない」という場合には、いっそのこと家を手放すという選択肢もあります。ローン返済中の不動産でも、「任意売却」という方法で売却することができます。夫婦がお互いに気持ちよく次の一歩を踏み出せるようにしたいという方は、任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。

不動産の所有者名義も変更できる?

離婚時に財産分与として不動産を譲り受けた場合などは、法務局に登記申請を行えば、所有者名義を変更することができます。ただし、その不動産の住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンの契約上、金融機関の承認を得なくてはなりません。

離婚にともない夫が家を出ていくことになりましたが、私は子供と住み続けたいと考えています。住宅ローンは夫の単独名義で組んでおり、返済はまだ残っています。そこで、養育費の代わりとして夫がローンを払い続けるという取り決めを交わしました。何か問題はありますか?

Bさん(35歳/女性)からのご相談

専門アドバイザーからの回答

すぐに致命的な問題が発生することはありませんが、今後、問題が起こるリスクはゼロではありません。事前にきちんと理解しておきましょう。

--もっとくわしく解説!--

まず、離婚後もこれまでと同様に住宅ローンを支払い続ける場合は、問題がないと思う方も多いでしょう。しかし、原則として、住宅ローンは「その家に居住していること」を前提条件に金融機関から融資を受けています。そのため、家を出た夫が住宅ローンを払い続けることは、厳密に言うと、契約に反する形になります。とは言っても、金融機関は融資先を常に監視しているわけではありません。実際その家に住んでいるかどうかを対外的に知られるケースはほとんどないため、ローンの支払いが滞らない限りは大きな問題には発展しにくいと言えますが、この事実は頭の片隅に入れておいてください。

では、どんなときに致命的なリスクが生じるかと言うと、離婚後に元夫のローン支払いが滞ってしまった場合です。突然のリストラや病気による休職や退職などで生活が苦しくなり、支払いができない状態になると、最悪の場合は抵当権が実行されて家を強制的に退去させられることも……。もしくは、元夫の収入が減り、支払いを続けていける目途が立たず、やむをえず不動産の売却を検討する必要が出てくるかもしれません。また、元夫が不慮の事故や病気で亡くなった場合には、所有していた不動産は相続の対象となります。相続人から立ち退きを要求される可能性もあるでしょう。

また別の可能性として、元夫が意図的に支払いを拒否することもありえます。このリスクを回避するためには、確実に支払いを続けてくれるように、離婚時の協議のなかで有効な書面を交わしておくことをおすすめします。

このように、そこに暮らしていない人が住宅ローンを払い続けるケースにおいては、長い目で考えたときに発生するリスクがゼロではない点を十分に理解したうえで、適切な判断が求められます。どうしても現在の家にこだわるわけではないのなら、「任意売却」を検討するのも手でしょう。子育てがしばらく続くなか、万が一を想定すると、初めからリスクを潰しておくほうがBさんの精神的な負担も軽減されるからです。

大阪・東京・神戸・京都に拠点を置く「千里コンサルティングオフィス」は、任意売却仲介のプロフェッショナルです。無料でご相談を承りますので、ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。