全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

「そろそろ投資用ワンルームマンションを売却しよう」と考えたとき、気になるのが売却にかかる税金です。

実際に利益が出た場合、どのくらいの税負担があるのかを知らずにいると、思わぬ出費に驚くことも。

本記事では、投資用不動産の保有中や売却時に発生する税金の種類、譲渡所得税の計算方法、確定申告の手続きなど、売却前に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

投資用物件の売却をご検討中の方は必見の内容です！

投資用ワンルームを保有している間にかかる税金とは？

投資用ワンルームマンションを保有している間は、さまざまな税金が発生します。

代表的なものが「固定資産税・都市計画税」、そして「賃貸収入に対する所得税・住民税」です。

まず、「固定資産税・都市計画税」は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課せられる地方税です。

固定資産税は評価額に対して1.4％、都市計画税は0.3％が標準的な税率で、実際には所有する地域や物件規模により差があります。

ワンルームマンション1室であっても、都市部では年間で10万円前後の税額となることも。

これらの税額は毎年春に送付される「納税通知書」で確認できます。

次に、賃貸運用している場合は「不動産所得」が発生し、それに対して所得税と住民税が課税されます。

賃貸収入から管理費、修繕費、火災保険料、減価償却費などの必要経費を差し引いた金額が課税対象。

特に減価償却費は実際の支出がなくても経費にできるため、節税効果が高い項目です。

これら税金の管理は、収支計算と資金計画に大きく影響するため、事前にしっかり理解しておくことが重要です。

また、将来的に売却を検討している場合でも、保有期間中の収支を正確に把握しておくことが、譲渡所得税の計算や確定申告の際にも役立ちます。

保有中の税金は毎年発生するコストですから、長期運用を前提とする場合には、固定資産税評価額や賃料の推移なども確認しながら、収支のシミュレーションをしておくと安心です。

売却時にかかる税金「譲渡所得税」とは？

投資用ワンルームマンションを売却した際、最も注意すべき税金が「譲渡所得税」です。

売却して得た利益、いわゆる「譲渡益」に対して課税される税金で、売却の翌年に確定申告を通じて納税します。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算され、これに対して課税されます。

取得費には物件の購入価格や購入時の諸経費（仲介手数料、登録免許税など）が含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙代などが含まれます。

所有期間によって税率が異なるのが特徴で、

• 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30％＋住民税9％＝39％
• 長期譲渡所得（5年超）：所得税15％＋住民税5％＝20％

このように、長期保有することで税率が半分近くになるため、売却時期の見極めは非常に重要です。

また、売却で損失が出た場合は「譲渡損失」として、他の所得との損益通算や、3年間の繰越控除が可能になることがあります。

損益通算により、年収から譲渡損失を差し引くことができ、納税額を軽減できるのです。

ただし、これには確定申告が必要となり、要件を満たすかどうかは事前の確認が不可欠。

物件価格が大きく変動する場合は、予期せぬ利益が発生し、結果として高額な税金が発生することもあります。

売却前に「譲渡所得税シミュレーション」などのツールで試算し、資金計画を立てておくことをおすすめします。

譲渡所得税に備えるために知っておきたいこと

ワンルームマンションを売却して利益が出た場合、予想以上の税金が発生することがあります。

そのため、「譲渡所得税」に備えておくことが非常に重要です。

まずは基本的な計算式を理解しておきましょう。

譲渡所得は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で算出されます。

取得費には物件の購入代金だけでなく、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税なども含まれます。

意外と見落とされがちな項目ですが、これらを正確に反映させることで課税対象となる譲渡益を抑えることができます。

また、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費、建物解体費などが該当します。

細かい領収書でも保存しておくと、確定申告時にしっかり控除として活用できます。

さらに、譲渡で損失が出た場合は「損益通算」や「繰越控除」の活用を検討しましょう。

損益通算では、譲渡損失を他の所得（給与所得など）と合算し、所得税や住民税の軽減ができます。

繰越控除では、譲渡損失を3年間にわたって翌年以降の所得と相殺可能。

ただし、いずれも確定申告が必須で、期限内に申告しなければ適用できません。

そして見逃せないのが、「売却タイミング」の見極めです。

物件の保有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が大きく下がります。

売却益が大きい場合は、保有期間を1年延ばすだけで数十万円の節税になるケースも。

税金は「知らなかった」では済まされない分野です。

事前に売却益や税額の概算を計算し、万が一に備えた資金準備をしておくことが、成功する不動産投資の鍵になります。

確定申告は必要？手続きの流れとポイント

投資用ワンルームマンションを売却し、譲渡益が出た場合には、原則として翌年の確定申告が必要です。

会社員であっても、給与以外に譲渡所得が発生した場合は申告義務があります。

ここでは確定申告の基本的な流れと注意点を解説します。

まず、申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日まで。

提出先はお住まいの地域を管轄する税務署です。

提出方法には、税務署窓口への持参、郵送、そしてオンラインでの「e-Tax」があります。e-Taxを使えば、24時間申告が可能で、還付金の受取も早くなるメリットがあります。

必要書類としては、

• 売買契約書（購入時と売却時）
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 仲介手数料などの支払証明書
• 売却にかかった費用の領収書
• 固定資産税評価証明書

などが必要です。

これらの書類を元に譲渡所得の計算を行い、税額を確定します。

計算方法は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引き、必要に応じて特別控除を適用。

算出された譲渡所得に税率（短期39％または長期20％）をかけて納税額を出します。

また、譲渡で損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除を適用するには申告が必要です。

特に複数年にわたって節税効果を受けたい方は、確実に申告を行っておきましょう。

「自分で申告するのが不安」「計算が複雑」という場合は、税理士への依頼もおすすめです。

費用はかかりますが、ミスのない確実な手続きをしてくれるため、安心して税務処理を任せられます。

以上のように、ワンルームマンションの売却後には確定申告がほぼ必須です。

余裕を持って準備を進めていきましょう。

まとめ

投資用ワンルームマンションを売却する際は、譲渡所得税をはじめとする各種税金への理解が不可欠です。

保有中には固定資産税や所得税が発生し、売却時には譲渡益に応じた税率が適用されます。

節税のためには取得費や譲渡費用を正確に把握し、確定申告も適切に行うことが重要。

売却前の準備と情報収集をしっかり行い、予想外の出費を避けましょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであることはもちろん、不動産売買全般の専門家でもあります。

投資用物件の売買もお任せください。

売却前提でない、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、あなたの資産運用にとって最善の手段をとれるよう、徹底的にお手伝いいたします。

節税や確定申告に関するアドバイスも可能です。

不動産の売却、任意売却や住宅ローンについてもっと知りたい方、ご興味を持っていただけた方は、ぜひ当社公式YouTubeチャンネルもご覧くださいませ。