全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

築古のワンルームマンションを所有しているものの、家賃収入が伸びず、このまま持ち続けても良いのか悩んでいる──そんなオーナーの方は少なくないでしょう。

しかし、築年数が古いからといって「もう売れない」とあきらめる必要はありません。

実は、築古でも需要が高く「売れる物件」と、なかなか買い手がつかない「売れない物件」には、はっきりとした違いがあります。

本記事では、売却を検討する前に知っておきたい4つの条件と、状況によっては売らない方が得になるケース、そしてローン残債がある場合の任意売却という選択肢について解説します。

立地条件 ─ 「築年数」よりも「駅距離」と「生活利便性」が決め手

築古ワンルームマンションを売却しようと考えたとき、多くのオーナーが気にするのは「築年数」です。

確かに新しい物件の方が見栄えも良く、買い手がつきやすい印象があるでしょう。

しかし実際には、「築年数」よりも「立地条件」が価格や売れ行きを大きく左右します。

特に、駅から徒歩10分以内、スーパーやコンビニ、飲食店が近いなど、日常生活の利便性が高い物件は築古でも需要が高い傾向にあります。

一方で、駅から遠く、生活環境が不便なエリアにある築古物件は、賃貸需要も売却需要も低くなりがち。

そのため、立地が良い物件をお持ちであれば、今すぐ売るよりも、家賃相場や地域開発の動きを見ながら「保有を続ける」という選択も有効です。

たとえば再開発が予定されている駅周辺では、将来的に需要が高まり、資産価値が上昇するケースもあります。

一方で、周辺に新築やリノベーション物件が増え、競争が激しくなる見込みのあるエリアでは、「築古でも立地の良さを活かして早めに売却する」方が結果的に有利になること場合も。

売却の際は、築年数を理由に価格を下げるのではなく、「立地の価値」をどれだけ伝えられるかがポイントです。

「駅からの距離」「生活利便性」「周辺環境の将来性」を整理し、査定時に不動産会社へ積極的にアピールすることで、売却価格に差が生まれます。

管理状態 ─ 共用部の清潔感と修繕履歴が信頼を生む

築古のワンルームマンションでは、建物自体の劣化は避けられません。

しかし、買い手が重視するのは「古さ」ではなく「どのように管理されてきたか」です。

特に、エントランスや廊下など共用部の清潔感、長期修繕計画の有無、管理組合の運営体制は、購入を検討する投資家や実需層にとって大きな判断材料になるのです。

たとえば、築30年以上でも外壁がきれいに塗り替えられ、郵便受けや照明が整備されているマンションは、内見時の印象が大きく異なります。

逆に、共用部が汚れていたり、管理が行き届いていなかったりする物件は、価格を下げてもなかなか売れません。

売却前に管理状況をチェックし、修繕履歴や管理費の収支報告を整理しておくと、買い手に「安心感」を与えることができます。

また、管理状態が良好であれば、今後の修繕計画も立てやすく、「今は収益が低いが、長期的に見れば資産価値が安定する」という見通しも立てられるでしょう。

そのため、「管理が良い築古マンション」は、あえて今すぐ売らずに、賃貸収益を維持しながら保有するという選択も検討の余地があります。

管理状態の良さは、築古物件の“隠れた強み”。

売却する場合は、不動産会社に査定を依頼する前に、清掃や簡単な修繕を行い、「管理の良さを見せる準備」をしておくことが、売却成功の第一歩です。

賃貸需要「今、借りたい人」がいるエリアかどうか

築古ワンルームマンションの価値を決めるもう一つの重要な要素が「賃貸需要」です。

売却を検討する際、「今、このエリアに住みたい人がいるか？」という視点で見ることが重要。

単身者の流入が多い地域──たとえば大学の周辺、ビジネス街へのアクセスが良い場所、または再開発エリアなどでは、築古でも安定した賃貸需要が続きます。

特に都心部では、家賃を抑えたい層にとって築古ワンルームは根強い人気があります。

管理状態が良く、室内リフォームを適切に行っていれば、築年数が古くても入居者が途切れにくいのが特徴です。

一方で、地方都市や人口減少が進むエリアでは、賃貸需要が徐々に弱まり、空室リスクが高まる傾向があります。

その場合は、家賃下落や維持費の増加を考慮し、早期売却を検討するのが現実的。

ただし、近隣の開発や交通網の拡充により、今後需要が高まる可能性もあります。

地域の再開発情報や入居ニーズを把握し、「これから収益が改善する見込みがあるか」を判断することが重要です。

もし現在、入居者が付かずに収益が悪化している場合でも、空室対策（内装リフォーム・家具付き賃貸など）で改善できる余地があります。

賃貸需要が回復すれば売却価格も上がるため、「売る前に改善を試みる」という戦略も効果的です。

築古ワンルームは、「古いから売れない」のではなく、「需要のあるエリアを見極める」ことで十分に再評価される可能性があるのです。

適正価格設定と出口戦略 ─ 相場を見極め、損失を最小限に

築古ワンルームを売却する際に最も重要なのが、「いくらで売るか」という価格設定です。

相場より高く設定すれば売れ残り、安すぎると大きな損失を生みます。

特に、ローン残債がある物件の売却では注意が必要。

一般的に、売却価格がローン残高を上回れば問題なく完済できますが、逆に売却価格がローンより低い場合、差額を自己資金で支払う必要が出てきます。

その自己資金が用意できない場合に検討すべきなのが「任意売却」という手段です。

任意売却とは、金融機関と調整を行い、ローンが残っていても市場価格に近い金額で物件を売却できる方法のこと。

競売のように強制的に安値で売られることがなく、信用情報への影響も最小限に抑えられます。

また、売却の際には「利回り」の視点も欠かせません。

投資用物件として購入される場合、想定家賃と売却価格のバランス（実質利回り）を見て、買い手に魅力を感じさせる価格に設定することが大切です。

もし現時点での相場が低く、売却しても損が出る場合は、「今は売らずに保有し、収益改善や相場上昇を待つ」戦略も有効。

リフォームや賃料見直しを行えば、収益性が上がり、将来的により良い条件で売却できる可能性もあります。

売却を急がず、「売る」「保有する」「任意売却する」という3つの選択肢を冷静に比較することで、最も損を抑えた出口戦略を選ぶことができるでしょう。

築古ワンルームの売却は、“価格設定”と“出口の選び方”が成功のカギとなります。

まとめ

築古ワンルームマンションは、「古いから売れない」と決めつけるのは早計です。

駅近や生活利便性の高い立地、丁寧に管理された建物、安定した賃貸需要があるエリアであれば、築年数に関わらず買い手は見つかります。

一方で、収益性が低下している場合は、相場を踏まえた適正価格での売却、または任意売却という選択肢も検討すべきです。

今すぐ売るか、将来の収益改善を待つか──それぞれの物件の特性を見極め、冷静に判断することが資産を守る最善の方法といえます。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

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