全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

離婚、病気、収入減――人生の転機は、ある日突然やってきます。

今まで問題なく払えていた住宅ローンが急に重く感じ、「このままだと滞納するかも」と不安になる方も少なくありません。

しかし、早い段階で現状を整理し、取れる対策を知っておけば、状況は改善できる可能性があります。

この記事では、返済が苦しくなったときにまずやるべきことから、金融機関への相談、売却や任意売却まで、現実的な選択肢を分かりやすく紹介します。

まず最初にやるべき「現状整理」：家計・ローン・期限の見える化

離婚・病気・収入減など、想定外の出来事で「住宅ローンの返済が苦しい」「このままだと滞納しそう」と感じたら、最初にやるべきは“感情の整理”ではなく“数字の整理”です。

焦って動くほど判断を誤りやすいので、現状を見える化して選択肢を増やしましょう。
まず家計は、手取り収入、固定費（家賃以外の通信費・保険・車・教育費など）、変動費、貯蓄残高を一覧にします。

次に住宅ローンは、残高・金利・毎月の返済額・ボーナス払い・返済日・遅延損害金の有無を確認。

ここで重要なのが「いつ資金が尽きるか」です。

貯蓄を取り崩す前提でも、あと何か月持つかを計算し、“危険ラインの月”を決めます。
さらに、離婚なら名義・連帯保証・共有持分、病気なら団信（団体信用生命保険）の適用可否、収入減なら今後の回復見込み（転職・休職・復職）を整理しましょう。

メモ程度で構いません。

これが後の相談（金融機関の返済条件変更、売却、任意売却）で、話を早く正確に進める材料になります。

滞納前に動けるかどうかが、生活再建の分かれ道となるのです。

滞納前にできる現実策：金融機関に相談して「返済条件の変更」を検討

住宅ローン返済が困難になりそうなとき、最も現実的で早い対策が「金融機関への相談」です。

ポイントは、滞納してからではなく“滞納する前”に動くこと。

状況説明がしやすく、返済条件変更（リスケジュール）の選択肢が残りやすいからです。
代表的な見直しは、

①返済期間の延長で月々の負担を下げる

②一定期間は元金据置で利息中心にして返済額を抑える

③ボーナス払いをやめて均等払いにする

④金利タイプや返済方法の見直し

などです。

家計が一時的に崩れたケース（休職、治療、転職直後）では、まず時間を稼ぐことが効果的。
相談時は、収入状況が分かる資料（給与明細、源泉徴収票、診断書の写し等）と、家計の簡単なメモを用意すると話が進みます。

「今月だけ払えない」よりも、「あと〇か月で資金が尽きるので、〇〇の条件変更を希望」と伝える方が現実的です。

なお、条件変更は万能ではありません。

返済総額が増える場合もありますし、根本的に収入が戻らないなら次の手段（売却や任意売却）も並行して検討するのが安全です。

住まいをどうするかの分岐点：売却・住み替え・賃貸化を現実的に比較

返済条件の変更で立て直せる見込みが薄いときは、「住まいをどうするか」を現実的に考える段階です。

ここで大切なのは、“家を守る”こと自体が目的化しないこと。

生活を守るために、売却や住み替えを含めて比較する方が、結果的にダメージが小さくなることがあります。
判断の軸はシンプルで、

①家がいくらで売れるか（査定価格）

②住宅ローン残高はいくらか

です。

売却価格＞残高なら、通常売却でローンを完済できる可能性があります。

逆に、売却価格＜残高の「オーバーローン」なら完済できず、任意売却など別の道が必要になります。
選択肢としては、

A：通常売却してローンを完済し、賃貸へ住み替える。

B：住み替え前提で売却し、家計を軽くして再出発する。

C：条件が合えば賃貸化（家を貸す）で収支を整える。

Cは空室リスクや管理費、修繕、ローン契約上の制約もあるため、甘い見通しは禁物です。

離婚の場合は名義・共有持分の整理、病気なら通院負担と住環境、収入減なら固定費削減の効果を踏まえ、「今後3年の暮らし」を基準に決めるとブレにくくなります。

最悪の状況となる前に知るべき「任意売却」という選択肢：競売を避け、生活再建へ

オーバーローン状態のため、通常売却では住宅ローンを完済できない、あるいは滞納が始まりそうという状況で、現実的な選択肢になるのが「任意売却」です。

任意売却とは、金融機関など債権者の同意を得て、市場に近い形で自宅を売却し、残ったローンは分割返済などの調整を目指す手続きです。

競売に比べて、売却条件や引っ越し時期の相談余地が生まれやすく、生活再建につなげやすい点が特徴。
ただし、任意売却は“いつでもできる”わけではありません。

滞納が長引くほど手続きがタイトになり、最終的に競売へ進むリスクが高まります。

だからこそ、「まだ大丈夫」と思える段階で、任意売却も含めた全体像を把握しておくことが重要です。
進め方としては、

①任意売却に精通した専門家へ相談

②査定で相場を知る

③残高と滞納状況を確認する

④専門家を通じて金融機関と調整・交渉

の順が現実的です。

離婚・病気・収入減のように事情が複雑なほど、早期相談が有利です。

放置して状況が悪化すると、選べる道が減っていきます。

自宅を手放すかどうかは苦しい決断ですが、「競売を避ける」「家計を立て直す」ための手段として任意売却を知っておくことは、未来を守る準備として必要なことなのです。

まとめ

離婚・病気・収入減などで住宅ローン返済が厳しくなったら、まず家計とローン条件を整理し「いつ資金が尽きるか」を見える化しましょう。

次に、滞納前に金融機関へ相談し、返済条件の変更で時間を確保します。

それでも改善が難しい場合は、売却・住み替え・賃貸化を比較し、ローン残高と査定価格の差（オーバーローン）で判断。

完済が難しいときは、競売を避けやすい任意売却も選択肢です。

早めの行動が、生活再建への近道になります。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

まだ滞納をしていない段階でも、住宅ローン返済に不安を感じ始めた時点で、早めに、気軽に相談してください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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