全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

親から投資用マンションを相続したものの、売るべきか保有して賃貸運用すべきか…初めての判断は迷います。

本記事では、売却せずに保有する場合に毎月・毎年かかる維持費（固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、保険料、管理委託料、設備修繕、空室リスク）を解説。

家賃収入との収支シミュレーションの考え方や、保有か売却（任意売却を含む）かの判断軸まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。

相続後のマンションをどうするか？

これまでに投資も、不動産運用もしたことがない方が、いきなり投資用マンションを相続しても、どうして良いか分からないことでしょう。

まずは、相続登記や名義変更、火災保険の継続手続きなどを忘れずに行います。

そして、入居者がいる場合には賃貸借契約承継も行いましょう。

その次に、「売却すべきか、保有して賃貸運用すべきか」を検討します。

結論から言うと、相続した投資用マンションを保有する選択は、安定した家賃収入と長期的な資産形成を同時に狙える一方で、維持費や空室リスクの管理体制が求められます。

相続物件の立地・築年数・間取り・最寄駅からの距離・周辺賃料水準などを整理し、家賃設定の妥当性と賃貸需要の強さを見極めることが第一歩です。

さらに、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、保険料、賃貸管理委託料などの「保有コスト」を年単位で把握し、家賃収入から差し引いたときに黒字が続くかを確認します。

もしローンが残っている物件を相続したなら、金利と返済計画が無理なく回るかも重要です。

保有は「とりあえず様子見」ではなく、数字に基づく運用の意思表明です。

必要に応じて賃貸管理会社に委託し、家賃集金やトラブル対応を外部化すれば、手間を抑えつつ収益化を図れます。

相続で受け継いだ投資用マンションを資産として育てるかは、収入の安定性と支出管理の両輪で判断しましょう。

保有・運用する場合に発生する主な費用とは？

投資用マンションを相続し、売却せず保有・運用する場合、毎年・毎月の維持費が発生。

代表的なのは固定資産税・都市計画税で、評価額に応じて毎年課税されます。

区分所有なら管理費と修繕積立金が毎月必要。

これらは、共用部の清掃やエレベーター保守、将来の大規模修繕の原資になります。

入居者募集や家賃回収、退去対応を任せる場合は、賃貸管理会社へ管理委託料が発生し、募集時は広告料や鍵交換費、原状回復費がかかることも出てきます。

火災保険・地震保険は万一に備える必須コストで、特に築年数が進んだ物件は保険料が上がる傾向です。

設備が壊れれば修繕費が突発的に生じ、給湯器やエアコンの交換はまとまった支出になり得ます。

さらに見落としがちなのが空室リスクで、家賃収入がゼロの期間でも管理費・修繕積立金・固定資産税は出ていくのです。

ローンが残る場合は返済と金利負担も継続。

これらの費用を年間合計し、家賃収入と比較して初めて「保有しても黒字か」が見えてくるのです。

相続後は費用の棚卸しと見積もり更新を定期的に行い、収支の健全性を保ちましょう。

収支はプラスになる？シミュレーションの重要性

相続した投資用マンションを売却せず保有するかは、感覚ではなく収支シミュレーションで判断するのが賢明です。

まず、周辺相場から適正賃料を設定し、想定家賃年収を算出します。

ここから固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、賃貸管理委託料、保険料、定期点検費、原状回復の平準化コスト、設備更新の積立、ローン返済と金利を差し引き、年間キャッシュフローを出しましょう。

空室率はゼロ想定にせず、立地や築年数に応じて5〜15％程度の空室・賃料ダウンを織り込むと現実的です。

次に、表面利回りではなく運用経費を引いた純利回りで評価すると、維持費負担の重さが見えます。

修繕や入れ替えが重なる年のマイナスも想定し、3〜5年のキャッシュフローを年ごとに並べると、保有の耐久力が判断できるでしょう。

節税効果や減価償却の扱いは専門家確認が安心ですが、意思決定は「節税効果前でも回るか」で見ておくと安全です。

数値化すれば、保有継続・賃料見直し・一部リフォーム・管理委託の切替など対策も明確になります。

保有か売却かを判断するためのチェックポイント

保有と売却の分岐は、「稼ぐ力」と「将来リスク」を天秤にかけることです。

築年数が進み設備更新が近い物件は、短期的な出費増を覚悟しつつ、立地に賃貸需要があれば投資回収の見通しを持てます。

駅距離、周辺の再開発、大学・病院・工業団地など雇用要因の有無は、空室率と賃料維持力に大きく影響。

年間キャッシュフローが安定黒字で、空室率を織り込んでも自己資金を食い潰さないなら保有が有力です。

一方で、管理費・修繕積立金の増額予定や大規模修繕の直前、長期空室が続くなど「出費先行・収入不安定」が濃い場合は、早期売却で資金を防衛する判断も合理的。

ご自身の時間や手間をどこまで割けるか、相続税や将来の譲渡所得税とのバランス、家族のライフプランも加味しましょう。

売却価格の査定と、保有時の3〜5年収支を並べて比較すれば、数字で納得できます。

最終的には、収益性・流動性・手間・リスク耐性の総合点で決めるのが失敗しないコツです。

まとめ

相続で受け継いだ投資用マンションを売却せず保有するなら、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、賃貸管理委託料、保険料、設備修繕、空室時の機会損失やローン返済などの維持費を年単位で把握することが重要です。

家賃収入から経費と空室率を差し引いた3〜5年の収支シミュレーションで黒字性と耐久力を確認し、立地・築年数・賃貸需要、手間とリスク許容度を総合評価。

数字で比較すれば、保有継続か売却（任意売却含む）かの最適解が見えてきます。

ご自身や家族のライフプランも考慮しながら、自分にとって最良の方法を検討することが、後悔しない選択のポイントです。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、不動産の専門家でもあります。

実家を相続することになったがどうして良いかわからない。

親が持っていた投資用不動産を突然相続したが、運用なんてしたことない。

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