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投資用ワンルームマンションの売却を検討する際、多くの方が気になるのが「税金はいくらかかるの？」という点です。

特にローンが残っている場合や、初めての売却では不安も多いでしょう。

本記事では、ワンルーム売却時にかかる税金の種類や手続き、節税のポイントまで、初めての方にもわかりやすく解説します。

投資用ワンルームマンションはローン残債があっても売却できる？

投資用のワンルームマンションを売却したいと考えたとき、「まだローンが残っているけど売れるの？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

結論から言えば、ローンの残債があっても売却は可能です。

ただし、いくつかの注意点を把握しておくことが大切です。

まず、物件の売却価格がローンの残債を上回っている場合（アンダーローン）は、売却代金からローンを完済し、余った金額を手元に残すことができます。

この場合、手続きは比較的スムーズです。

一方、物件の価格がローン残高を下回ってしまう（オーバーローン）ケースでは、売却によって得られる金額だけではローンが完済できません。

この場合、不足分を自己資金で補う必要があります。

金融機関の了承を得たうえでの任意売却や、担保解除の手続きが必要になるケースもあるため、事前の相談が不可欠なのです。

投資用ワンルームを売却する際には、不動産会社に査定を依頼し、現時点での市場価値を正確に把握しましょう。

売却価格とローン残高の差額を知ることで、どのような対応が必要となるかが明確になります。

また、ワンルームマンションの売却時には税金も発生するため、ローン以外の費用についても視野に入れておくことが重要です。

売却益が出た場合には譲渡所得税がかかりますし、確定申告の手続きも必要になります。

とはいえ、ローンが残っていても、適切な戦略を立てれば売却は十分に可能です。

売却時にかかる税金とは？支払いまでの流れを解説

ワンルームマンションを売却した際に気になるのが、「どのくらいの税金がかかるのか」という点です。

特に投資用物件の場合、売却益に対して課税される「譲渡所得税」が大きなポイントになります。

譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益（＝譲渡所得）にかかる税金です。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入価格＋購入時の諸費用）や譲渡費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引いて算出されます。

例えば…
売却価格 2,000万円
取得費 1,200万円（購入時の価格＋諸費用）
譲渡費用 200万円
→ 譲渡所得は「2,000万－（1,200万＋200万）＝600万円」

この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率がかかります。

・短期譲渡所得（5年以下）：約39.63％（所得税＋住民税）

・長期譲渡所得（5年超）：約20.315％

税金の支払いは、翌年の確定申告で行います。

売却した翌年の2月16日～3月15日までに申告し、3月15日までに納税。

忘れると延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため、注意が必要です。

なお、ワンルームマンションを赤字で売却した場合（＝譲渡所得がマイナス）には、基本的に譲渡所得税は発生しません。

ただし、他の所得と損益通算ができない点には留意しましょう。

このように、ワンルームマンションの売却には、税金の計算方法や申告スケジュールの理解が不可欠です。

自分がどれくらいの税負担をする可能性があるのか、早めにシミュレーションしておくことが安心につながります。

税金処理に必要な手続きと書類とは？

投資用ワンルームマンションを売却すると、売却益の有無にかかわらず、確定申告による税金の申告手続きが必要になります。

申告に必要な主な書類は以下の通りです：

・不動産売買契約書のコピー（売却時・購入時両方）
→ 売却金額や取得費を証明するために必要です。

・仲介手数料などの領収書
→ 譲渡費用として控除可能なため、税額軽減につながります。

・登記簿謄本（全部事項証明書）
→ 所有期間の証明や物件の詳細確認に使われます。

・固定資産税納税通知書（または評価証明書）
→ 一部の控除や参考資料として使用されることがあります。

・ローンの返済明細書（任意）
→ 売却時の状況説明の補足資料となる場合があります。

これらの資料を揃えたうえで、税務署またはe-Tax（電子申告）を通じて申告を行います。

e-Taxを使えば、24時間いつでも申告できるため、忙しい方にもおすすめ。

なお、不動産の売却に伴う確定申告はやや複雑で、誤ってしまうと追徴課税の対象となる恐れもあるため、不安がある場合は税理士に相談するのも有効です。

特に、複数の物件を所有していたり、譲渡損が発生したりしている場合には、専門的な知識が必要となるケースもあります。

申告において最も大切なのは、正確に所得を計算し、必要な書類を漏れなく提出すること。

しっかり準備をしておけば、納税額を正しく抑えることにもつながりますので、売却を検討する段階から書類の整理を進めておくと安心です。

少しでも節税したい方へ。活用できる控除や対策とは？

投資用ワンルームマンションを売却する際、「できるだけ税金を抑えたい」と考えるのは当然のことです。

実は、譲渡所得税にはいくつかの節税対策があり、活用することで負担を軽減できる可能性があります。

まず活用したいのが、取得費加算の特例です。

売却した年の1月1日時点で、所有者が亡くなって3年以内に相続した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

これは相続した不動産を売却する場合のみに限られますが、条件が合えば大きな節税効果が見込めます。

次に注目したいのが、譲渡費用の控除です。

不動産売却時にかかった仲介手数料、登記費用、測量費、解体費などの実費は、譲渡所得から差し引くことができます。

これにより、課税対象となる利益を減らすことが可能です。

また、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違いにも注目してください。

・短期（5年以下）：約39.63％

・長期（5年超）：約20.315％

このため、あと少しで5年を超える場合には、売却を1年延ばすだけで税率が半分近くになるケースもあります。

売却時期の調整は、非常に効果的な節税手段といえるでしょう。

さらに、損益通算や繰越控除の対象にはならないとはいえ、赤字での売却でも確定申告をしておくことで、後の節税対策に有利なケースもあります。

例えば、複数物件を持っている場合には、将来の税務上の証明に役立つ可能性があります。

注意点としては、「節税＝脱税」と誤解されるような行為を避けること。

あくまで合法的な枠組みの中で、正しく控除を利用することが大前提です。

また、税法は頻繁に改正されるため、常に最新の情報をチェックする必要があります。

必要であれば専門家に相談して、後悔のない売却を進めましょう。

まとめ

投資用ワンルームマンションは、ローン残債があっても売却可能です。

売却時には譲渡所得税が発生し、確定申告が必要となります。

必要書類や手続きの流れを把握し、節税制度も上手に活用することで税負担を軽減することもできるでしょう。

売却前の準備と正しい知識が成功のカギとなります。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

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