全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

投資用マンションの収益が伸び悩むと、「もう売った方がいいのでは」と考えますよね。

ただし、売却は一度きりの意思決定です。

売る前に“やるべき改善”を短期間で試し、数字で運用継続の価値を確かめると、後悔しにくい判断ができます。

本記事では、家賃アップ施策とリノベの費用対効果、そして「売らずに運用する価値があるか」の最終判断ポイントを解説します。

売却の前に確認したい「収益が伸びない本当の原因」

収益が思わしくないとき、まず確認したいのは「家賃を上げれば解決するのか、それとも構造的に厳しいのか」です。

原因が分からないままリノベに踏み切ると、費用をかけても回収できず、むしろ売却もしにくくなることがあります。

チェックの出発点は3つ。

①賃料が相場より低いのか（近隣の同築年・同面積の成約賃料、募集賃料の差）

②空室が長いのか（募集期間、内見数、反響数、申込率）

③コストが重いのか（管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利、原状回復費の頻度）

次に「募集力」の要素を分解します。

写真や図面が弱い、設備の見せ方が古い、条件（礼金・フリーレント・ペット可否）が競合に負けている、ターゲットがズレている（単身向けなのに在宅設備が弱い等）などは、低コストで改善できる余地が大きい領域です。

一方で、駅距離や周辺供給過多など“立地起因”が中心なら、施策で覆せる範囲は限られます。

ここを見極めることが、売却か運用かの判断精度を上げるのです。

「売る前に一度試したい」家賃アップ施策（低コスト順）

家賃アップは「いきなり上げる」より、“反響と成約率を落とさずに実質収益を上げる”発想が重要です。

まず低コストで試したいのは、募集条件の設計。

たとえば賃料を上げたい場合でも、礼金を下げる・フリーレントを付けない代わりに賃料を上げるなど、総支払額で選ばれる形に組み替えると、成約率を保ちやすくなります。

更新時の賃料改定も、周辺相場と入居者属性（長期入居の可能性、転居コスト）を踏まえ、段階的に提案すると受け入れられやすくなるでしょう。

次に効果が出やすいのが「見せ方」と「導線」です。

物件写真を明るく撮り直す、生活導線が伝わるカットを追加する、募集図面の情報量を増やす（収納・コンセント位置・ネット環境等）だけで反響が増えることは珍しくありません。

内見につなげるためのキャッチ（“在宅ワーク向け”“宅配受取が楽”など）も、ターゲットに合わせて変更します。

設備面は“プチ改善”から。

LED照明、温水洗浄便座、モニター付きインターホン、シャワーヘッド交換、キッチン水栓、アクセントクロスなどは、数万円〜数十万円で体感価値が上がりやすいポイントです。

まずは「募集期間を短くする」「値下げを防ぐ」効果を狙い、結果が出たら次の一手（賃料アップやリノベ）へ進むのが、売却前の検証として合理的でしょう。

リノベーションの費用対効果を見極める：回収期間と“出口”の考え方

リノベーションは、空室対策として強力ですが、費用対効果の見極めがすべてです。

基本の考え方はシンプルで、「追加で得られる利益」で「投下費用」を何年で回収できるか（回収期間）を計算します。

たとえば、リノベ費用が80万円、家賃が月8,000円上がる見込みなら年間9.6万円の増収で、単純回収は約8.3年です。

ただし実務では、家賃アップだけでなく、空室期間短縮（機会損失の減少）や、原状回復費の安定化も含めて評価しましょう。

空室が2か月短縮できるなら、その分の家賃が“追加利益”に上乗せされます。

もう一つ大事なのが「相場の天井」。

いくら内装をきれいにしても、エリア・築年・間取りが同じなら、上げられる賃料には上限があります。

競合物件の成約レンジを超える設計にすると、結局値下げや空室長期化を招き、回収ができなくなる場合も。

さらに“出口”も考えます。

リノベは売却価格を押し上げる場合もありますが、買主の好みが分かれる過度なデザインは、逆にマイナスになる可能性もあるのです。

売却も視野にあるなら、万人受けする色味・素材、メンテしやすい設備を選び、「賃貸としても売買としても評価されやすい仕様」に寄せるのが安全。

結論として、リノベは「回収期間」「相場上限」「売却時の評価」を同時に満たすときに、初めて“売らずに持つ”価値を高めます。

最終判断ポイント：売却せず運用する価値がある物件／売却すべき物件の分かれ目

売るか、持つか。

最終判断は感情ではなく「改善後の数字」と「今後のリスク耐性」で決めるのが基本です。

まず、施策実施後の想定でキャッシュフローを作ります。

家賃アップ（または空室短縮）後の年間手残りから、管理費・修繕積立金・税金・保険・管理手数料・将来の設備更新を差し引き、なお安定してプラスが出るか。

特に注意したいのが、管理費・修繕積立金の上昇です。

これが重い物件は、家賃を上げても手残りが増えにくく、将来さらに苦しくなることがあります。

次に「再現性」です。

今回の改善が一度きりのラッキーではなく、次回退去時も同じように埋まる見込みがあるか。

エリア需要、供給過多、競合の強さ、管理会社の客付け力を見ましょう。

ここが弱いなら、持ち続けるほど“空室リスク”が積み上がります。

そして「売却した場合の手取り」と比較します。

売却価格からローン残債・譲渡費用・税金を差し引いた手取りを把握し、その資金を別の運用に回した方が合理的なら売却が有力です。

逆に、改善後の利回りと安定性が十分で、今後の大きな支出（大規模修繕・設備更新）の見通しも立つなら、運用継続に価値があります。

おすすめは期限を決めること。

たとえば「3か月で反響と申込率が改善しなければ売却へ」など、判断基準を事前に決めておくと迷いが減り、最適な出口に切り替えられます。

まとめ

売却は最終手段にして、まずは低コストの家賃アップ施策で反響・成約率の改善を検証し、それでも足りない場合にだけ、回収期間と相場上限を踏まえてリノベを検討する——

この順番が失敗しにくいです。

改善後の手残りが安定してプラスになるか、将来コスト上昇に耐えられるか、そして売却時の手取りと比較して合理的か。

ここまで数字で確認できれば、「売らずに持つ価値があるか」の答えがクリアになるでしょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、不動産の専門家でもあります。

親から投資用物件を相続したがどうして良いかわからない。

現在保有している投資用ワンルームの収支が思わしくない。

そういったお悩みも、お気軽にご相談ください。

不動産のプロの目線で状況を判断し、売却前提ではない、あなたの現状やライフプランを考慮した上での最適な活用方法探しを徹底的にお手伝いいたします。

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