住宅ローンが残った家を財産分与する方法【妻向け離婚準備ガイド】｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

離婚した妻が不安なく新生活をスタートするには、離婚時の財産分与でしっかりとお金・財産をもらっておくことが大切です。しかしながら、財産分与の条件やルールなどを知らないために損をしてしまう女性も少なくありません。特に、「住宅ローンが残る家をどのように財産分与するのか？」という問題は非常に悩ましく、それぞれの夫婦の状況などによって選ぶべき方法が変わってきます。

本記事では、住宅ローンが残る家を財産分与するための典型的なパターンを解説しています。ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが残るマイホームの財産分与

住宅ローンが残る家の財産分与は、「現在のマイホームの価格」と「現在の住宅ローンの残高」の関係によって考え方が変わってきます。持ち家の価格、および住宅ローンの残債を確認する方法は以下の記事を参考にしてください。
>> 離婚準備ガイド【妻向け】住宅ローンの名義・残債を確認しよう！
>> 離婚準備ガイド【妻向け】持ち家・マイホームの売却価格を査定しよう！

パターン1「マイホームの価格＞住宅ローン残債」の場合

現在の住宅ローンの残債が現在のマイホームの価格を下回っていることを、「アンダーローン」と言います。

たとえば、現在のマイホームの価格が1,500万円で、住宅ローンの残債が1,000万円の場合。この状況でマイホームを売却すると住宅ローンを完済できるうえ、手元に500万円の現金が残ります。つまり、現在のマイホームには「500万円」の財産価値があると言えます。

パターン１-１「マイホームを売却する」

離婚をすれば夫婦は別々に暮らすことになるので、二人ともが家を出ていくケースは少なくありません。この場合は通常、マイホームを売却します。売却後、手元に残る500万円は夫婦の共有財産なので財産分与の対象となり、基本的には折半して250万円ずつ受け取ることになります。

パターン１-２「売却せずどちらかが住み続ける」

離婚をしても、夫婦のいずれかがマイホームに住み続ける場合もあります。たとえば、離婚後に妻が家を出て、夫がマイホームに住み続けるケースで考えてみましょう。

夫は500万円の財産価値がある家に一人で住むことになるわけで、500万円を独り占めする形になります。このままだと不公平なので、財産分与として通常は妻に現金で250万円を支払います。すぐに現金を用意できない場合などは、月々の分割払いにするなどしてトータルで250万円を支払う約束をするのが一般的です。

パターン2「マイホームの価格＜住宅ローン残債」の場合

現在の住宅ローンの残債が現在のマイホームの価格を上回っていることを、「オーバーローン」と言います。

たとえば、現在の家の価格が1,000万円で、住宅ローンの残債が1,500万円の場合。この状況で家を売却して売却代金で住宅ローンを返済しても、500万円のローンが残り、手元にお金は残りません。この場合、マイホームには財産価値がないと考えられます。財産価値はゼロなので、当然、マイホームは財産分与の対象になりません。

パターン2-１「マイホームを売却する」

以下、住宅ローンの契約は「債務者：夫」「連帯保証人（連帯債務者）：妻」というよくある設定で話を進めます。

マイホームを売却すれば、夫婦二人とも家を出ていくことになります。上述のとおり、オーバーローンなので家を売却しても500万円の住宅ローンが残ります。だとすると、離婚して家を出ていっても引き続き、夫は債務者としての責任を、妻は連帯保証人（連帯債務者）としての責任を負うということです。

ただし、現実的には住宅ローンが残っている家を購入する人はいません（赤の他人である夫婦がローンの返済を怠ると、購入した家が競売されることになるので）。そのため、オーバーローンの家を一般売却するのは事実上困難だと言えますが、売却するのが不可能というわけではありません。オーバーローンの家を売却する際に、実務上よく用いられるのが「任意売却」という方法です。任意売却については、以下のページで詳しく解説しています。
>> 任意売却とは？

パターン2-2「売却せずどちらかが住み続ける」

たとえば、離婚後に妻が家を出て、夫が住み続けるケースで考えてみましょう。離婚をしても住宅ローンの契約は何の影響も受けないため、離婚後も引き続き夫が債務者で、妻は連帯保証人（連帯債務者）です。

このケース、それぞれの立場で考えてみると不公平にも思えます。夫は、自分でマイホームに住み続けて住宅ローンを返済していきます。一方で、妻は家に住まないにもかかわらず住宅ローンの連帯保証人（連帯債務者）としての責任を負い続けるため、もし夫が返済を怠ると自分に請求がくる可能性があるのです。

連帯保証人（連帯債務者）から外れるために銀行と交渉することはできますが、現実的には銀行の承諾を得るのは困難です。妻としては、マイホームを売却（任意売却）するほうが得策だと言えるでしょう。

まとめ

本記事では、あくまで典型的なパターンでご説明しましたが、マイホームの住宅ローンが残っている状態で離婚する場合は、様々な状況が考えられ、ケースバイケースで最適な方法が変わってきます。

有利な離婚・財産分与をするためには、最低限の知識は身に付けておく必要がありますが、専門性の高い分野なのですぐに理解するのは難しいかもしれません。全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）では、離婚をお考えの方に『離婚とマイホームと住宅ローンの大問題』という書籍を無料でプレゼントしています。事例を交えながら分かりやすく解説していますので、ぜひお役立てください。
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この記事の監修者情報

監修者

斎藤 善徳（さいとう よしのり）

不動産業界歴

約20年

担当した任意売却数

200件以上

保持資格

宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー

著書

「住宅ローン地獄からあなたを救うわかりやすい任意売却」

「離婚とマイホームと住宅ローンの大問題」

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