ペアローン・フルローンは危険？金利上昇時代の住宅ローンリスクと対策｜全国任意売却支援相談室　千里コンサルティングオフィス

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住宅ローンの金利上昇が続くなか、毎月の返済額や将来の家計に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

特に、夫婦の収入を合わせて借り入れる「ペアローン」や、頭金なしで住宅を購入する「フルローン」を利用している家庭では、借入額が大きくなりやすく、金利上昇による負担増にも注意が必要です。

さらに、出産や転職による収入減少、物価高による生活費の増加などが重なれば、これまで問題なく返済できていた家庭でも、家計が厳しくなる可能性があります。

今回は、ペアローン・フルローンの基本的な仕組みや、金利上昇時代のリスク、返済が苦しくなる前に確認すべきポイント、任意売却を含めた対処法について解説します。

これから住宅の購入を検討している方にも、ぜひお読みいただきたい内容です。

ペアローン・フルローンとは？金利上昇時代に知っておきたい住宅ローンの基本

住宅価格の上昇や共働き世帯の増加などを背景に、住宅購入時に「ペアローン」や「フルローン」を選択する人もいます。

しかし、住宅ローンの金利が上昇する局面では、借入額が大きい家庭ほど返済負担が増加する可能性があり、注意が必要です。

ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、1つの住宅を購入する方法です。

例えば、5,000万円の住宅を購入する場合、夫が3,000万円、妻が2,000万円を借り入れるといった形です。

夫婦それぞれの収入を活用できるため、単独では購入が難しい物件にも手が届く可能性があります。

一方で、夫婦双方が返済義務を負い、金融機関や契約内容によっては互いに連帯保証人となることもあります。

フルローンとは、住宅の購入価格の全額を住宅ローンで借り入れる方法です。

頭金を用意せずに購入できるため、手元の資金を残せるメリットがあります。

ただし、諸費用は別途必要になる場合があり、借入額が大きくなる分、毎月の返済負担や支払利息も増加します。

特に注意したいのが、変動金利を利用している場合です。

変動金利は市場金利などの影響を受けて見直されるため、金利が上昇すると返済負担が増える可能性があります。

借入額が大きいほど、同じ金利上昇幅でも負担の増加額は大きくなります。

また、住宅ローンは一般的に数十年にわたって返済を続けるものです。

購入時には十分な収入があっても、将来の収入や家族構成、生活費が変わらないとは限りません。

ペアローンやフルローンを利用している家庭は、現在の返済額だけでなく、将来の金利上昇や収入減少にも耐えられる返済計画になっているか、改めて確認しておくことが重要です。

金利上昇だけではない！ペアローン・フルローンに潜む3つのリスク

ペアローンやフルローンを利用している家庭が注意すべきなのは、金利上昇だけではありません。

収入の変化や不動産価格の下落など、複数の要因が重なることで、住宅ローンの返済が難しくなる可能性があります。

まず注意したいのが、金利上昇による返済負担の増加です。

例えば、5,000万円を35年間、元利均等返済・ボーナス払いなしで借り入れた場合、金利が年0.5％なら毎月の返済額は約13万円です。

これが年1.5％になると約15万3,000円となり、月々約2万3,000円の負担増となります。

年間では約28万円の差。

これは借入当初から各金利が適用された場合の比較ですが、借入額が大きいほど金利の影響を受けやすいことがわかります。

次に、夫婦の収入減少です。

ペアローンでは夫婦双方の収入を前提に返済計画を立てることが多く、出産や育児、転職、病気などによって一方の収入が減少すると、家計全体の返済負担が重くなります。

また、離婚する場合も、それぞれの住宅ローンの返済義務が自動的になくなるわけではなく、住宅の所有権や売却方法を巡って問題が生じる可能性があります。

さらに注意したいのが、オーバーローンのリスクです。

これは、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回っている状態を指します。

特に頭金なしのフルローンでは、購入後の価格下落などによってオーバーローンになる可能性が高くなるでしょう。

オーバーローンの状態では、自宅を売却しても住宅ローンを完済できず、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要になります。

金利上昇、収入減少、不動産価格の下落が重なった場合には、返済を続けることも売却することも難しくなるおそれがあるため、早めの備えが重要です。

あなたの住宅ローンは大丈夫？返済が苦しくなる前に確認したいポイント

住宅ローンの返済に不安を感じている場合、まず取り組みたいのが現在の借入状況と家計の確認です。

今は問題なく返済できていても、金利上昇や収入減少によって将来的に家計が厳しくなる可能性があります。

最初に確認したいのは、住宅ローンの残高、適用金利、金利タイプ、残りの返済期間です。

特に変動金利を利用している場合は、今後金利が0.5％、1％上昇したときに返済額がどの程度変わるのか、金融機関のシミュレーションなどを活用して確認しましょう。

なお、変動金利には返済額の見直しを一定期間抑える「5年ルール」や、増額幅に上限を設ける「125％ルール」が適用される商品もあります。

ただし、すべての住宅ローンに適用されるわけではなく、返済額が抑えられたとしても、利息負担がなくなるわけではありません。

次に、家計全体の収支を確認します。

住宅ローンの返済額だけでなく、食費や光熱費、教育費、保険料、自動車関連費なども含め、毎月どの程度の余裕があるのかを把握することが大切です。

ペアローンの場合は、夫婦のどちらか一方の収入が減少しても返済を続けられるか？具体的に試算しておくと安心。

さらに、自宅の現在の売却相場を調べておくことも重要です。

住宅ローン残高と売却予想価格を比較することで、万が一売却が必要になった場合の選択肢を把握できます。

すでに返済負担が大きいと感じている場合は、借り換えや返済条件の変更も検討しましょう。

ただし、借り換えには審査や諸費用が必要であり、必ず負担が軽くなるとは限りません。

大切なのは、滞納が始まってから慌てるのではなく、返済に余裕があるうちから現状を把握し、必要に応じて金融機関などに相談することです。

返済が苦しくなったらどうする？任意売却を含めた生活再建の選択肢

住宅ローンの返済が難しくなってきた場合でも、すぐに自宅を手放さなければならないとは限りません。

状況によっては、返済条件の見直しや自宅の売却など、複数の選択肢があります。

重要なのは、問題を先送りせず、早い段階で対応を検討することです。

まず考えたいのが、住宅ローンを借り入れている金融機関への相談です。

収入減少などによって返済が難しくなった場合、返済期間の延長や一定期間の返済額軽減など、返済条件の変更に応じてもらえる可能性があります。

ただし、審査が必要であり、条件変更によって総返済額が増える場合もあるため、慎重な検討が必要です。

一方、今後も返済を続けることが難しい場合には、自宅の売却も選択肢となります。

売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば、通常の不動産売却によって生活を立て直すことが可能です。

しかし、住宅ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの状態では、通常の売却が難しくなる場合があります。

そのようなときに検討できる方法の一つが「任意売却」です。

任意売却とは、金融機関などの債権者の同意を得て、住宅ローンが残った状態で抵当権を解除してもらい、不動産を売却する方法です。

任意売却では、売却価格や引っ越し時期などについて一定の調整ができる可能性があります。

ただし、債権者の同意が必要であり、売却後も残った住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。

また、ペアローンの場合は、夫婦それぞれの債務や担保関係、売却への同意など、通常より複雑な調整が必要になることもあります。

住宅ローンの滞納が長期化すると、競売の手続きが進み、選べる方法が限られてしまう可能性があります。

金利上昇や収入減少によって返済に不安を感じたら、金融機関や任意売却に詳しい専門家へ早めに相談し、今後の生活を守るための方法を検討することが大切です。

まとめ

ペアローンやフルローンは、住宅購入時の資金計画の選択肢を広げる一方で、借入額が大きくなると、金利上昇や収入減少による影響を受けやすくなります。

特に、夫婦双方の収入を前提とした返済計画や、頭金なしで購入した住宅では、将来の家計の変化やオーバーローンのリスクにも注意が必要です。

まずは現在の住宅ローン残高や返済条件、家計の収支を確認し、無理なく返済を続けられるか見直してみましょう。

すでに返済が苦しい場合でも、金融機関への相談や返済条件の変更、任意売却などの選択肢があります。

大切なのは、滞納が始まる前に行動することです。

一人で悩まず、早めに専門家へ相談し、生活再建に向けた最適な方法を検討しましょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、住宅ローンをはじめとした返済に関することの専門家でもあります。

まだ滞納をしていない段階でも、住宅ローン返済に不安を感じ始めた時点で、早めに、気軽に相談してください。

任意売却だけでなく、様々な選択肢を提示した上で最適な方法を探り、離婚後やローン返済後の新生活も安心してスタートできるよう、徹底的にお手伝いいたします。

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