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離婚時の不動産売却はどうする?タイミングや住宅ローン残債の対処法

2022/3/7離婚

離婚とともに不動産の売却を検討する方も多いと思います。

 

「どのタイミングが一番よい?」

「どのような流れで行うの?」

「住宅ローンが残っている場合は?」

 

など、さまざまな疑問を持たれている方も多いでしょう。

これらは、それぞれの事情や希望によって変わります。

 

本コラムでは、離婚時の不動産売却について、おすすめのタイミングや住宅ローンが残っている場合の対処法など詳しくご紹介しています。

ぜひ納得のいく不動産売却を行い、新たな人生のスタートをよりよいものにするための参考にしてみてください。

 

離婚時の不動産売却はどうする?タイミングや住宅ローン残債の対処法

 

離婚で不動産売却するならどのタイミングがよい?

離婚をする時、持ち家を手放し新しい環境で暮らしたいと考える方もいると思います。

不動産を売却するタイミングは、「離婚前」と「離婚後」どちらがよいのでしょうか?

 

実は状況によって、「離婚前」がよい場合と「離婚後」がよい場合で変わります。

それぞれみていきましょう。

 

離婚前に売却した方がよいケース

家の売却が完了するまで離婚を待てる方、離婚後のトラブルややりとりをなくしたい方は、離婚前の売却がおすすめです。

 

不動産売却の手続きを進める上で、お互いの同意が必要になります。

離婚後は一般的に連絡を取りにくくなるため、離婚前に売却を行なった方がスムーズに話し合いを進められるでしょう。

またしっかり話し合いの場を設けることで、離婚後のトラブルも減らせます。

 

しかし、不動産の売却完了までには、だいたい3〜6ヶ月の期間が必要です。

場合によっては、それ以上の時間を要することもあります。

 

そのため、離婚前にすべてを清算させ、時間の猶予を持てる方は離婚前に売却した方がよいです。

 

離婚後に売却した方がよいケース

早く離婚したい方や高く売るためにじっくり売却活動を行いたい方は、離婚後の売却がおすすめです。

 

先ほどご説明したように、不動産売却には時間がかかります。

なるべく高い金額で売却したいとなると、通常よりもさらに時間が必要になることも。

 

また、離婚前後はさまざまなやりとりや手続きで追われることが多く、腰を据えて不動産売却を行えない方もいます。

特に、早く離婚したいけどじっくり不動産売却について検討したい方は、離婚後に売却した方がよいです。

 

ただし離婚後、誰も住む予定のない家をそのままにしておくのはよくありません。

誰も住んでいなくても、不動産にかかるさまざまな税金は支払わなければならないため、なるべく早く売却するようにしましょう。

 

離婚による不動産売却の流れ

離婚時に不動産売却をする場合、どのような流れで売却を決めていけばよいかご説明します。

大きくわけてステップは3つです。

 

不動産の名義を確認する

まずは不動産の名義がどのようになっているのか確認してください。

合わせて住宅ローンを組んでいる方は住宅ローンの名義や連帯保証なども確認しておくとよいでしょう。

 

住宅ローン契約は、主に4つのパターンがあります。

 

  • ・連帯保証
  • ・連帯債務
  • ・ペアローン
  • ・無担保住宅ローン

 

どれに該当するのか、自分はどのような義務・責任を負っているのか把握しておきましょう。

 

住宅ローンの名義や残債については、離婚準備ガイドの「住宅ローンの名義・残債を確認しよう!【妻向け離婚準備ガイド】」もご覧ください。

 

不動産の査定額と住宅ローン残債を比較する

住宅ローンが残っている方は、不動産の査定額と住宅ローン残債がどれくらいの額になるのか調べてみてください。

いくらで売却できるかは、不動産会社へ査定を依頼するのが一般的です。

査定価格は会社によってばらつきがあるため、1社だけでなく4〜5社にお願いすることをおすすめします。

 

査定額の方が住宅ローン残債より高い場合は、「アンダーローン」。

逆に住宅ローン残債の方が高い場合は、「オーバーローン」になります。

 

売却価格の査定について詳しく知りたい方は、「持ち家・マイホームの売却価格を査定しよう!【妻向け離婚準備ガイド】」もご覧ください。

 

売却するかしないかを決める

査定額と住宅ローン残債を比較した結果をもとに、不動産を売却するかしないかを決めます。

 

アンダーローンになる場合は、住宅ローンが完済でき、余った分を財産分与できます。

しかしオーバーローンの場合は、売却後に残ったローンを返済していかなければなりません。

 

離婚で不動産売却する時に住宅ローンが残っている場合はどうすればよい?

離婚時の不動産売却で大きなポイントとなるのが、住宅ローン残債の有無です。

住宅ローンがなければ問題なく売却できますが、住宅ローンが残っていると、アンダーローンになるのか、オーバーローンになるのかで売却方法が変わります。

 

アンダーローンなら仲介・買取で売却できる

アンダーローンの場合は、問題なく不動産会社へ仲介または買取の形で売却が可能です。

 

早く現金化したい方は「買取」をおすすめします。

不動産会社が直接物件を買い取ってくれるため、価格交渉が「仲介」よりも早く終わります。

 

しかしできるだけ高く売りたい方は、「仲介」での売却をおすすめします。

売れるまでに時間はかかりますが、相場価格で売却しやすいです。

 

任意売却ならオーバーローンでも可能

基本的にローンが返済できないと不動産の売却はできません。

そのため査定額と住宅ローン残債の差額分を自己資金で補う必要があります。

 

しかし、「任意売却」ならオーバーローンで資金調達ができない場合でも売却できます。

 

任意売却についてのご相談は「千里コンサルティングオフィス株式会社」へおまかせください。

経験豊富なスタッフが親身なコンサルティングであなたに合ったご提案をいたします。

 

無料相談も承っておりますので、任意売却のご相談もお待ちしております。

 

【注意点】不動産売却による財産分与は離婚後に

家を売った代金を夫婦で分割する「財産分与」。

しかし、財産分与を行うタイミングには注意が必要です。

 

財産分与は、必ず離婚後に行なってください。

 

離婚前に財産を分けてしまうと「贈与」にあたり、贈与税の課税対象になる可能性があります。

離婚後なら財産分与として控除が受けられるため、税金が発生しません。

 

少しでも多く手元に現金を残したいのであれば、離婚後に財産分与を行いましょう。

 

まとめ

離婚による不動産売却は、どのような状況で離婚するかによって売却するタイミングも変わってきます。

また、残っているローンがアンダーローンなのかオーバーローンなのかでも、売却方法は異なります。

 

まずは、名義や住宅ローンがどのようになっているのか調べることが大切です。

 

不安なことがあれば、信頼できる専門家に相談してみましょう。

 

離婚に関する不動産売却なら「千里コンサルティングオフィス株式会社」におまかせください。

無料相談会も実施しておりますので、いつでも気軽にお問い合わせください。

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