住宅ローンが払えない！まずは銀行に相談しよう｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

病気や交通事故、あるいは勤務先の業績悪化による給与の引き下げやリストラなど、不測の事態により住宅ローンが払えなくなる可能性は誰にでもあります。

この記事では、住宅ローンが払えなくなった場合に、銀行に相談しリスケを利用する方法を解説しています。リスケを利用しても支払いができない場合には任意売却の方法もあります。併せて解説しているので最後までお読みください。

住宅ローンが払えない場合、まず銀行に相談

不測の事態によって住宅ローンが払えなくなったとき、滞納する前に借入先の銀行に相談しましょう。

銀行は相談を受けると、リスケジュール（以下リスケ）という返済計画の見直しを提案してきます。

リスケの内容は以下の3つです。

 

・支払い期間の延長

・返済額の減額

・元本の一時据え置き

 

以下で詳しく解説します。

 

支払期間の延長

支払い期間の延長とは、その名のとおり支払期間を延長し、その分月々の支払額を減らす方法です。

たしかに、月々の支払額は減るのですが、支払期間が長くなる分、利息が増え返済総額は増額します。

また、支払期間が35年のローンを組んでいた場合や支払い期間を延長することで支払期間が35年を超える場合、返済期間の延長は不可能な場合があります。

 

返済額の減額

一定期間月々の返済額を減額した場合、支払期間の延長と比べて利息の負担が少なくすむのがメリットです。

気を付けなければならないのは、一定期間は月々の返済額が減り、その分家計への負担は少なくなります。

しかし、減額であって免除ではないので、減額した分は後に返済する必要があるため、将来的に総支払額が増額する可能性があることに気をつけてください。

 

この方法は、病気やケガなどで一時的に働けないが、仕事に復帰する可能性が高い場合に有効な方法です。

 

元本の一時据え置き

元本の一時据え置きとは、月々の返済を元本を除いた利息部分のみに限定する方法です。

月々の返済額を大幅に減額することができます。

ローン契約の内容にもよりますが、月々の支払額のうち元金分が半分以上という場合も多いため、支払いの負担は大幅に軽減される可能性があります。

 

しかし、この方法は銀行側に応じてもらえない場合も多く、減額分は将来支払うため総返済額が増加するのがデメリットです。

 

住宅ローンが払えないとどうなる？

住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売を経て、家を明け渡すことになります。

1、2ヶ月の滞納なら次回その分を支払えば問題ありません。

しかし、滞納が3～5ヵ月続くとブラックリストに乗り、保証会社が金融機関へ債務者に代わって弁済し、債務が金融機関から保証会社へ移ります。

滞納が6～9ヶ月になると、競売の手続きが始まり、債務者に「競売開始決定通知」が届きます。

通知から約1ヶ月後に、執行官による現況調査が行われ、通常の物件なら、競売から引き渡しまでの期間は、現況調査後4～6ヵ月です。

 

競売になると、様々なデメリットが起こりますが、債務者にとって最も大きな精神的負担は、入札予定者による現地調査と近隣住民への聞き込みです。

競売物件の情報は公開されるため、この情報を見た入札予定者が調査に来るのです。

入札予定者の中には、物件を見るだけではなく、近隣住民へ聞き込みを行う者もおり、この聞き込みにより近隣住民に競売にかかっていることが知られる可能性があります。

 

近隣住民に好奇の目で見られることは、債務者にとって精神的に大きな負担となるでしょう。

 

競売を避けるため、住宅ローンが払えなくなったら、まず銀行に相談することをおすすめします。

 

リスケをしても住宅ローンが支払えない場合の解決方法

銀行と相談をしてリスケをしても住宅ローンの支払いが滞る場合、何も手を打たなければ競売にかかり家を明け渡すことになります。

しかし、競売を回避する方法が3つあります。

 

・家計の見直しをする

・借り換えを利用する

・任意売却を利用する

 

それぞれ詳しく解説します。

 

家計の見直しをする

まずやるべきことは、家計の見直しをすることです。

リスケの際にもやっているかもしれませんが、特に以下の3つを徹底的に見直してみましょう。

 

・車にかかる費用

より小型の車に乗り換える、あるいは週末の買い物やレジャーにしか使わないようでしたら、車を手放し、公共交通機関やレンタカー、カーシェアリングを利用しましょう。

・保険料

複数の保険に入っている場合は、内容が重複していないか不要なオプションをつけていないかチェックしましょう。

・通信費

不要なオプションや高額なプランに入っていないか確認しましょう。

 

これらを見直すことで、大幅に出費が抑えられる可能性があるので、実行しましょう。

 

借り換えを利用する

借り換えとは、現在契約している住宅ローンの残金を、他の金融機関と住宅ローン契約をして一括返済することです。

現在より金利の安い金融機関に借り換えをするので、利息の差額分負担が軽減されます。

そのため、住宅ローンの総支払額の減額、月々の支払額の減額というメリットがあります。

 

また、現在のローン契約が金利変動型だった場合、新しいローン契約を固定金利にすることで、将来の金利上昇に備えることができます。

 

借り換えでメリットがあるのは、以下の条件のうち2つ以上を満たす場合です。

 

・現金利と新金利の差が1％以上

・ローン残高が1,000万円以上

・返済年数が10年以上残っている

 

以上の条件を満たさない場合でも、メリットがある場合があるので、金融機関に相談してみましょう。

 

任意売却を利用する

任意売却とは、一定の条件の下、ローン借入先の金融機関の許可を得て、担保付きの物件を売却することです。

任意売却には、競売と違い、自宅を市場価格に近い価格で売却ができる・近隣住民に知られることなく自宅を売却できるなどのメリットがあります。

 

任意売却が可能な期間は、期間入札開始日の前日までです。

しかし、入札開始日が近づけば近づくほど任意売却は難しくなるので、ローンが支払えなくなりそうだと思ったら、早めの対策が大切です。

 

競売に比べてメリットの多い任意売却ですが、うまくいくとは限りません。

任意売却を成功させるためには以下の3つのポイントを抑えることが大切です。

 

①任意売却の専門家に相談をする

任意売却の手続きは複雑で、一般の方が行うのは困難です。

そのため、任意売却専門の不動産業者、弁護士、司法書士などの第三者に依頼するのがおすすめです。

 

②できるだけ早い時期に相談をする

早い時期に専門家に相談すれば、それだけ買い手を見つける時期が長くなるため、売主により良い条件で売却できる可能性があります。

 

③債権者との交渉

任意売却には全債権者の同意が必要になります。

特に、売却価格の設定がネックになることが多いです。

債権者はできるだけ投下資本を回収したいので、売却価格を高めに設定したがる傾向にあります。

この点、任意売却の専門家なら経験から適切な売却価格を債権者と交渉してもらえる可能性があります。

 

まとめ

住宅ローンの支払いが難しい場合、まず銀行にリスケの相談をすること、それでも支払いが難しい場合に取り得る方法として、家計の見直し・住宅ローンの借り換え・任意売却の3つの方法を解説しました。

 

任意売却は、競売回避の方法として一般の方々にも浸透してきました。

しかし、任意売却を行うには、手続きの煩雑さや金融機関との交渉といった専門的な知識やスキームが必要です。

 

任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。