共同名義の住宅ローンは危険？離婚後安心して自宅で暮らす3つの方法｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

「離婚後も共同名義のままにしておくとどんなリスクがあるの？」

住宅ローン借入当初は収入合算のため共同名義で借りたものの、やむを得ず離婚となった場合、共同名義の自宅は非常にリスクがあります。双方の口約束のみで住み続けていると突然強制退去を言い渡される事態になるかもしれません。

 

共同名義の自宅を解消し今のまま住み続けるには、主に一括返済・借り換え・任意売却の3つの方法があります。この記事でそれぞれの方法について詳しく解説していますので、ぜひお読みください。

離婚後も自宅を共同名義のままとする2つのリスク

離婚後も自宅を共同名義のままとしておくと、以下のような事態が起こった場合にトラブルになるケースがあります。

 

①元結婚相手に相続が発生した場合

②主たる債務者である元結婚相手が住宅ローンを長期延滞している場合

 

1つずつ解説していきます。

 

また、離婚する際に「住宅ローンを養育費として支払ってもらいたい」と考えている方は、以下の記事を参考にしてください。

 

離婚する際に住宅ローンと養育費を相殺する｜対処法や注意点を解説

 

相続

共同名義となっていた元結婚相手が再婚し、新しい配偶者や子どもができたあとに死亡した場合、共同名義であった元結婚相手の持ち分は相続人（新しい配偶者や子ども）へ移転します。

そうなった場合、共同名義物件の売却などを行うには、相続人の同意を得なければなりません。

 

元結婚相手の財産である不動産の売却について、他人であるあなたからの依頼に対して揉めることは容易に想像がつくはずです。

元結婚相手が生きているうちにしっかり整理して決着をつけなければ、新生活を安心して暮らせません。

 

相続が絡むと非常に複雑になってしまうため、揉めないためにも早い段階で専門家を入れて整理しておきましょう。

 

 

滞納による強制退去

離婚し自分が住まなくなった家の住宅ローンを元結婚相手が支払い続けてくれる保障はありません。特に、再婚したり、子どもができたりした場合は支払いがなくなる可能性が高いでしょう。

 

住宅ローンを2ヵ月以上滞納すると督促状が届くようになり、さらに10～12ヵ月滞納すると、強制退去となります。

慌て出すのは延滞が続き深刻な状況となってからが多いため、引っ越しや生活資金を準備できないまま自宅を強制退去させられることになるでしょう。

 

子どもがいればとても辛い思いをさせてしまいます。元結婚相手の支払い保証は自分で管理できないため、共同名義の状況は早く解消する必要があるのです。

 

 

共同名義の自宅に離婚後でも住み続ける3つの解決策

安心して今の自宅に住み続けるには、共同名義を解消する必要があります。方法としては、以下の3つです。

 

①一括返済または元夫の共有持ち分を完済する（難易度★★★）

②借り換えや条件変更する（難易度★★︎☆）

③任意売却しリースバックする（難易度★︎︎☆☆）

 

黒星の数は住宅ローン残債の資金面の工面難易度を示しています。

毎月の住宅ローンを支払っていけない、または単独名義に買い換えできない場合には任意売却がお勧めです。

任意売却後は、無担保債務となり支払える範囲の交渉ができるため最も費用の持ち出しが少ないです。

 

共同名義の自宅に住み続ける方法①（難易度★★★）：一括返済または他方の持ち分を返済

資金があれば住宅ローン残債を一括返済することで、住宅ローンの共同名義状態を解消し不動産名義も単独登記に変更できます。また全額でなくても、親戚や両親から借入し他方の共有者分の完済をして単独名義とすることもできます。

 

最も簡単に単独名義とできますが、住宅ローン残債が多い場合には相当な資金が必要となるため現実的にはなかなか厳しいでしょう。

 

共同名義の自宅に住み続ける方法②（難易度★★☆）：住宅ローンを単独名義に借り換えする

子育ても一段落しフルタイム勤務しているなら、単独名義での借り換えを検討してみましょう。今は時短勤務しているが、離婚をきっかけに勤務体系を変更しフルタイムで働き始めるということでも勤務先や勤続年数を考慮し見込み収入で、積極的に融資してくれる金融機関もあります。

 

正社員または個人事業主で一定の収入がある場合には、チャレンジしてみましょう。

 

住宅ローンの債務者を単独名義にするまたは借り換えする詳しい手順や解説については

以下の記事も参考にしてください。

離婚後、住宅ローンの残る家を妻名義に変更して妻が住む方法

 

共同名義の自宅に住み続ける方法③（難易度★☆☆）：任意売却しリースバック

任意売却は、銀行と話し合い住宅ローンの残債がある状態でも自宅を売却できる方法です。

 

銀行としても強制競売では相場の6,7割で売却され、残債が多く残るよりも、任意売却で少しでも高く売り債権回収ができた方が良いため、双方にメリットがあります。

住宅ローン債務が残り無担保債権となった後は、支払い可能な金額での返済交渉も可能となるでしょう。

 

任意売却後にリースバックを利用すればそのまま賃貸として住み続けられます。任意売却にかかる手数料等は、売却費用から支払われるため費用負担がないこともメリットでしょう。

 

一括返済・借り換え・任意売却のメリットデメリットを比較

一括返済、借り換え、任意売却のメリット・デメリットの比較をすると以下の通りです。

	メリット	デメリット	向いている人
一括返済	手っ取り早く単独名義に変更できる	相当な資金が必要	資金潤沢な人
借り換え	手っ取り早く単独名義に変更できる	単独名義での審査が必要	正社員でフルタイム勤務の人
任意売却 （リースバック）	持ち出し費用がない	強制競売が開札まで進んでいる場合には利用できない	住宅ローン返済が単独だと厳しく、費用を少しでもかけたくない人

 

フルタイムの正社員で貯蓄もある程度あるなら、一括返済や借り換えの検討が合っており、まだ貯蓄や収入が少なくなるべく出費を抑えたいという場合には任意売却が向いているでしょう。

 

任意売却・リースバックの仕組みやメリット・デメリット

リースバックはリースバック会社と売買契約・賃貸借契約の2つを契約する方法です。

リースバック利用の最大のメリットは、今の家に住み続けられて住宅ローン残債や賃料総額がこれまでよりも少なくしてもらえるということです。

 

任意売却・リースバックのメリット・デメリットを挙げると以下の通りです。

 

<メリット>

・引っ越しの必要なし

・通常の売買と同様のため、経済状況を知られることはない

・いつでも買い戻せて、今までよりも少ない返済金額になる

 

<デメリット>

・リースバック会社は自力で探す必要がある

・販売活動が必要になる

・賃貸契約によっては、契約満了に退去しなければならない可能性がある

 

メリットだけではなく、買い戻し特約内容の確認や契約終了後どうなるのかまでしっかりと交渉していきましょう。

 

任意売却・リースバックのスケジュール

任意売却・リースバック契約までの流れは以下の通りです。

 

①物件情報招集

②不動産会社やリースバック業者へ相談

③自宅査定

④債権者との交渉

⑤契約

⑥賃貸（リースバック）開始

 

銀行が納得してくれる売却価格を提示できるリースバック会社を調べ上げて、合意できる金額で買い取ってくれる企業を探し出しましょう。

 

まとめ

任意売却・リースバックとはどのようなものなのかを、メリット・デメリットもあわせてご紹介しました。

共同名義の住宅ローンは、相続や延滞などで後々トラブルになるケースが多いため早めに共同名義解消を行いましょう。

 

任意売却・リースバックは勤務先の業績悪化などにより住宅ローン返済の目途が立ちづらくなった場合など、資金面の悩みを解決する効果的な方法として注目を集めています。

 

任意売却後の返済金額については、新生活でも無理がない範囲で返済してく相談も可能です。任意売却を検討されているなら、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）にご相談ください。

任意売却専門のプロフェッショナルが、最後まで親身になってサポートいたします。