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任意売却相談室ブログ

離婚後、住宅ローンの残る家を売却してから妻が住む方法

2019/6/25離婚ブログ

離婚後、住宅ローンの残る家に妻が住むには?では、離婚した元妻がマイホームに住み続けるための3つの方法を簡単に説明しました。今回はそのうちの一つ、「住宅ローンの残る家を売却してから妻が住む方法」について詳しく解説していきます。

話を分かりやすくするために、よくあるパターンで状況を設定しておきましょう。

【前提】
・夫婦と子ども1人で、住宅ローンを組んで購入した家に住んでいる。
・家の名義(所有者)は夫。
・住宅ローンの名義(債務者)は夫。
・住宅ローンの連帯保証人は妻。

離婚して、住宅ローンの残る家を売却したうえで妻が住むには?

今回、ご説明する方法は家を売却すること(=家の所有権を手放すこと)が前提となっています。「家を売ってしまったら、もう家に住めないのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。事前の準備・交渉が必要になりますが、所有権を手放した家に離婚した元妻が住む方法はあります。

家を売却するには抵当権の抹消が必要!

住宅ローンの残る家を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消してもらう必要があります。本題に入る前に、抵当権の概要を理解しておきましょう。

・通常、住宅ローンを貸し付ける銀行は、住宅に対して抵当権という権利を設定する。
・抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、銀行が強制的に住宅を売却して返済を受けることができる権利のこと。
・住宅ローンの滞納が続いたら、銀行は抵当権を行使して住宅を売却して返済を受ける。
・住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消してもらえる(逆に言えば、完済するまで抵当権は抹消してもらえない)。

これが、抵当権に関する基本的なルールです。例外はありますが、基本的に抵当権の付いた住宅は売却できないと覚えておきましょう(売却自体はできますが、通常は買い手がつきません)。そのため、住宅ローンの残った家を売却したいなら、住宅ローンを完済して抵当権を抹消してもらってから売却する必要があります。

家の売却代金で住宅ローンを完済できる?

住宅ローンの残った家を売却する場合、「アンダーローン」か「オーバーローン」かによって手続きが大きく変わってきます。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、家の売却代金で住宅ローンを完済できる、以下のようなケースのことです。

家の売却代金(2,000万円) > 住宅ローンの残債(1,800万円)

この場合、家を売却したお金で住宅ローンを完済できるうえ、200万円が余ります。余ったお金は、離婚による財産分与の対象になるため、夫婦で分けるのが一般的です。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家の売却代金では住宅ローンを完済できない、以下のようなケースのことです。

家の売却代金(2,000万円) < 住宅ローンの残債(2,500万円)

この場合、家を売却したとしても住宅ローンを完済できません。抵当権を抹消してもらえないので、実質的に売却はできません。この状況で家を売却するには、不足分の500万円を自己資金などで用意する必要があります。

しかし、不足分を調達できない場合でも、抵当権を抹消してもらって家を売却できる方法があります。それが「任意売却」という方法です。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンが残っている状況で、銀行(債権者)の許可をもらって家を売却する方法のこと。

原則として、住宅ローンが残っている家は売却できませんが、任意売却では、銀行にお願いして抵当権を消してもらったうえ家を売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充てます。任意売却後に残った残債(上記「オーバーローンの場合」で言う500万円)は、銀行と話し合い、無理のない範囲で分割して支払っていくことになります。

任意売却したうえで住み続ける2つの方法

通常の任意売却では、家を手放した側が住み続けることは想定していません。しかし、以下のいずれかの方法をとれば、家を任意売却した後も住み続けることができます。

▼買い戻し

買い戻しとは、離婚などの事情を理解してもらえる身内に家を任意売却したうえで、売却した家にそのまま住ませてもらう方法です。以降は身内にお金を返していき、返済が終わると同時に家を買い戻すのが一般的です。当然ですが、離婚などの事情を理解してもらえる親族がいないと買い戻しはできません。

▼リースバック

リースバックとは、親族ではない第三者に家を任意売却したうえで、以降は第三者から賃貸する形で売却した家に住み続ける方法です。通常のリースバックでは、任意売却専門業者のネットワークを使って投資家などに家を買い取ってもらいます。そのうえで買い主と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払って住み続けます。

まとめ

離婚する前に住宅ローンや任意売却の知識を身に付けて、離婚準備を進めていくのが理想ですが、専門性の高い分野なのですぐに理解するのは難しいかもしれません。千里コンサルティングオフィスでは、離婚をお考えの方に『離婚とマイホームと住宅ローンの大問題』という書籍を無料でプレゼントしています。事例を交えながら分かりやすく解説していますので、ぜひお役立てください。

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また、離婚後に住宅ローンの残る家に妻が住む方法については、以下のページでも解説していますので、ぜひ参考にしてください。

>> 離婚後、住宅ローンの残る家を夫名義にしたまま妻が住む方法
>> 離婚後、住宅ローンの残る家を妻名義に変更して妻が住む方法

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