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任意売却の手続きの流れは?相談~決済まで分かりやすく解説

2022/5/14任意売却

任意売却とは、住宅ローンの残債がある物件を金融機関や銀行などの債権者の許可を得て売却する手続きです。

 

任意売却を利用すると、市場価格により近い価格で売却できる可能性があります。

だからこそ、スムーズな手続きの流れを知ることが重要ですが、以下の疑問をおもちの方も多いのではないでしょうか?

 

「任意売却はどのような流れで手続きを進めるのか?」

「自分で手続きをして任意売却できるのか?」

「任意売却にはどのくらい費用がかかるのか?」

 

この記事では、皆さまが感じている任意売却の疑問が解消できる情報、とくに手続きの「流れ」をメインに詳しくご紹介します。

 

任意売却の手続きの流れは?相談~決済まで分かりやすく解説

 

任意売却とは?手続きに要する期間

 

任意売却の流れを知るためには、そもそも任意売却がどのようなものかを理解する必要があります。

 

この章では、任意売却の手続きについて、概要・手続き方法・期間を簡単に解説します。

 

任意売却とは?

 

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった不動産を、融資を受けている金融機関など、債権者の許可を得て処分する手続きです。

 

住宅などの不動産を購入するとき、ほとんどの方は金融機関などの債権者から融資を受けて住宅ローンを組みます。

その際、債権者は融資の担保として、購入した不動産に「抵当権」を設定しますが、抵当権を解除するには住宅ローンを全て返済しなければなりません。

 

住宅を売却するとき、売却価格が住宅ローンの残債を上回る(アンダーローン)物件なら問題ありませんが、残債を下回る価格(オーバーローン)の物件は抵当権がそのままの状態になってしまいます。

 

このようなオーバーローンの物件を、債権者の同意を得たうえで売却し、住宅ローンの債務を残したまま抵当権などを解除してもらう手続きが、任意売却なのです。

 

任意売却のより詳しい解説は、「任意売却とは」をご覧ください。

 

任意売却は専門家に任せるのがベスト!

 

任意売却の手続きは、専門家に一任するのがベストといえます。

その理由は、任意売却の手続きには、物件査定や債権者との交渉など、経験・知識・ノウハウが必要になるからです。

 

もちろん、個人の方でも時間と労力をかければ任意売却の手続きはできます。

しかし、知識がない個人で手続きした場合、失敗するリスクが非常に高いため、任意売却は専門家に任せるのが無難でしょう。

 

【参考記事】

⇒ 任意売却の失敗例まとめ!リスクも解説 やはり専門家に任せるべき?

 

手続きに要する期間

 

任意売却に成功すれば、市場価格により近い金額で売却できる可能性があります。

すぐにでも手続きしたい方は多いですが、手続きに要する期間は物件ごとに違いがあるため3ヶ月~1年ほどが目安です。

 

任意売却の流れに沿ったさまざまな手続きが必要になるほか、物件や債務の状況などで要する期間が変わるため、相談する専門家に確認が必要です。

 

任意売却の相談~決済までの流れ

 

住宅ローンの返済が困難になったとき、任意売却は有効な手続きですが、強制的に売却される「競売」にかけられる前に手続きを進める必要があります。

 

この章では、任意売却の一般的な手続きの流れをご紹介します。

 

①債権者からの督促~専門家への相談

 

住宅ローンの返済が2ヶ月ほど滞ると、債権者からはがきや電話で返済が促されます。

それでも滞納し続ければ、住宅ローンの返済を強く要求する「督促状」が届くでしょう。

 

もし督促状が届いたにもかかわらず、無視して住宅ローンを滞納し続けると、裁判所から競売開始決定通知が届くことに・・・。

そうなる前に、督促状などが届いてなにも対策できないときは、早急に不動産業者など専門家への相談をおすすめします。

 

➁不動産の価格査定およびローン残債の確認

 

任意売却で最初に必要になる手続きが、売却する物件の価格査定と住宅ローンの残高証明の取得です。

 

任意売却を相談した専門家に物件の価格査定を依頼しますが、それと併せて融資を受けている債権者に連絡して、住宅ローンの「残高証明」を送ってもらいます。

そこで、物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」なのか、残債を下回る「オーバーローン」なのか把握します。

 

③債権者に任意売却の許可を得る

 

オーバーローンの物件を対象に任意売却を進めていきますが、金融機関など債権者の許可が得られなければ実現できません。

 

債権者との交渉は、専門家にお任せしましょう。

依頼された不動産業者などの専門家が、債権者の同意が得られるよう、売却価格の調整・残債の返済方法などの資料をもとに交渉してくれます。

 

➃不動産売買開始

 

任意売却に対して債権者の同意が得られたら、物件の販売手続きを開始。

通常の不動産売買と同じように、不動産情報誌・インターネット・新聞などを利用して購入者を募集します。

 

➄買主(買受人)の決定

 

購入希望者が現れたら、債権者の同意を得たうえで買受人を決定する必要があります。

 

物件の売却価格から、住宅ローンの残債・税金滞納分・抵当権抹消費用・印紙代などを差し引いた「売買代金配分表」を作成し、債権者の同意を得なければなりません。

 

➅売買契約の締結

 

債権者の同意が得られれば、通常の「不動産売買契約書」を用いて売買契約を締結。

その際、買受人とトラブルにならないよう、物件の引き渡し時期や付帯設備などの契約条件を調整します。

 

➆引っ越し~決済

 

売買契約のあと、売主は引き渡し日までに引っ越しを行い、最終的な物件の決済と引き渡しの手続きを進めます。

 

決済には売主・買受人のほか、手続きを依頼した専門家や債権者・司法書士などの立会いのもと、売買代金を清算し、鍵や権利書などの書類を引き渡します。これで抵当権は抹消されます。

 

任意売却にかかる費用と必要な書類

 

任意売却を外部に専門家に依頼した場合、仲介手数料などの費用が必要になるほか、手続きの流れのなかで多くの書類を提出します。

 

この章では、一般的な任意売却でかかる費用と、代表的な必要書類をご紹介します。

 

任意売却にかかる費用

 

任意売却にかかる費用は、一般的な不動産売買にかかる費用とほとんど同じです。

ここでは一例として、任意売却の売買価格が1,000万円のときの費用を参考にご紹介します。

・仲介手数料(売買価格の3%+6万円+消費税):39万6千円
・抵当権抹消費用:1万円ほど
・売買契約に伴う印紙代:1万円%

任意売却する物件の売買価格が高くなれば、かかる費用も高くなりますが、ご自身で用意していただく必要はありません。

任意売却にかかる費用の詳細は、「任意売却にかかる費用はどれくらい?」をご覧ください。

 

任意売却の手続きに必要な書類

 

任意売却は、専門家に依頼すれば手続きを代行してくれますが、多くの書類を用意しなければなりません。

代表的な必要書類は以下の通りですが、すぐに入手できない書類もあるため、専門家に依頼するときに確認が必要です。

・登記識別情報(登記済権利証)
・身分証明書(運転免許証など)の写し
・売買契約書と重要事項説明書
・物件情報(建築確認申請書・間取り図・パンフレット)
・物件の写真(外観・エントランス・水回り・各部屋・ベランダなど各2~3枚)
・住宅ローンの督促状・競売開始決定通知書など
・固定資産評価証明書(土地・建物)
・固定資産税納付書の写し
・住宅ローン借入時の債権者との金銭消費貸借契約書
・印鑑登録証明書

マンションの場合は管理規約書・管理費および修繕積立金の明細・管理会社の連絡先

 

まとめ

 

住宅ローンの返済が困難になったとき、有効な手続きの一つが「任意売却」です。

住宅ローンの融資を受けている債権者の許可を得て進める手続きで、成功すれば市場価格により近い金額で売却できる可能性があります。

 

一般的に、任意売却は不動産業者などの専門家に手続きを依頼しますが、手続きの流れは理解しておく必要があります。

 

今回は、手続きの流れをメインに簡単な解説をしましたが、流れを含めて任意売却に対して疑問がありましたら、「千里コンサルティングオフィス株式会社」までお気軽にお問い合わせください。

 

千里コンサルティングオフィス株式会社は、任意売却に強いコンサルタント会社です。

1,500件を超える任意売却の実績を持ち、任意売却のプロフェッショナルが揃っています。

 

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読売テレビかんさい情報ネットtenの放送があり、各方面から 沢山の反響をいただきました。 ありがとうございました。また動画をトップに貼り付