全国任意売却支援相談室、千里コンサルティングオフィスです。

「30年家賃保証」「空室リスクなし」と聞くと、とても魅力的に感じるサブリース契約。

投資用ワンルームをお持ちのオーナー様の中にも、すでに利用している方や、検討中の方が多いのではないでしょうか。

しかし、サブリースにはメリットの裏側に、家賃減額や中途解約の難しさなど、見落とされがちな落とし穴もあります。

本記事では、サブリース契約の仕組みとメリット・デメリット、家賃保証が永続ではない理由、そして将来の契約見直しや売却・任意売却を含めた出口戦略の考え方を、オーナー様向けに分かりやすく解説します。

サブリース契約とは？投資用ワンルームオーナーが知っておきたい基本

サブリース契約とは、オーナー様が所有する投資用ワンルームマンションをサブリース会社に一括で賃貸し、その会社が入居者へ再度賃貸する仕組み。

オーナー様はサブリース会社から毎月一定の賃料を受け取るため、「空室リスクがなく家賃保証がある」「管理も任せられて楽そう」というイメージを持たれがちです。

実際、忙しい会社員オーナーや遠方在住のオーナーにとって、入居者募集や家賃集金、クレーム対応を代行してくれる点は大きなメリットといえます。

一方で、サブリース契約は通常の賃貸借契約とは性質が異なり、契約期間や中途解約の条件、家賃の見直し方法などが細かく定められているのです。

パンフレットや営業トークでは「家賃保証」「30年一括借り上げ」などの言葉が強調されますが、その裏にはオーナー側のリスクや制約も隠れています。

最近では、サブリース契約をめぐる家賃減額トラブルや、想定より収支が悪化してローン返済が苦しくなるケースも。

サブリースそのものが悪いというわけではありませんが、仕組みを正しく理解し、自分の投資目的や資金計画に合っているかを見極めることが重要です。

とくに投資用ワンルームをローンで購入されているオーナー様の場合、予定していた家賃収入が入らなくなると、毎月の返済計画全体が崩れてしまうおそれがあります。

家賃が下がってもローン返済額は変わらないため、「気付いたら持ち出しが続いている」という相談も少なくありません。

サブリース契約を検討する段階から、将来の家賃見直しや空室リスクが収支にどの程度影響するのか、シミュレーションしておくことが大切です。

サブリース契約のメリット：本当に「ほったらかし」で安心できる？

サブリース契約の一番の魅力は、空室が出ても一定の家賃が入るとされる「家賃保証」。

投資用ワンルームマンションは、単身者の入退去が多く、通常賃貸ではどうしても空室期間が発生しますが、サブリースを利用すれば毎月の収入が安定しやすくなります。

また、入居者募集や賃料改定の検討、滞納督促、退去立ち合いなど、煩雑な賃貸管理業務をサブリース会社に丸ごと任せられる点も大きなメリットです。

とくに本業が忙しい会社員オーナー様や、物件から離れた場所にお住まいの方にとっては、「管理会社とのやり取りだけで済む」という安心感があります。

入居者からの騒音や設備不良などのクレームも、基本的にはサブリース会社が一次対応してくれるため、精神的な負担も軽減されるのです。

こうした点から、サブリース契約は「ほったらかし投資」「手間いらずの不動産投資」として紹介されることが多く、初めての不動産投資の入り口として選ばれるケースも少なくありません。

ただし、ここで注意したいのは、これらのメリットはあくまで「契約書に書かれた条件の範囲内」で提供されるサービスだということ。

家賃保証の金額や期間、免責期間の有無、原状回復工事の負担範囲などによって、実際に手元に残るキャッシュフローは大きく変わります。

「空室リスクを気にしなくていい」と安心しきってしまうと、家賃の見直し通知や契約条件の変更があった際に、想像以上に収入が減ってしまうことがあるのです。

サブリース契約のメリットを正しく活かすためには、営業担当者の説明だけでなく、契約書や重要事項説明書をしっかり読み込み、どこまでが保証され、どこからが自己責任なのかを理解しておくことが重要。

また、サブリース会社への手数料やマージンは、表面利回りの数字だけを見ていると見落としがちです。

通常管理とサブリースを比較し、どちらが自分の投資スタイルに合うのか、数字ベースで検討してみることをおすすめします。

サブリース契約の落とし穴とデメリット：家賃保証は永続ではない？

サブリース契約の大きな落とし穴は、「家賃保証」が永続的・固定的なものではないという点。

多くの契約では、数年ごとにサブリース会社側から家賃の見直しができる条項が盛り込まれており、市況の悪化や空室増加を理由に大幅な減額を求められることがあります。

営業時には「将来、相場に合わせて家賃を調整させていただく場合があります」といった説明に留まり、オーナー様がリスクの大きさを具体的にイメージできていないケースも少なくありません。

中には、当初の保証家賃から2～3割下げられ、ローン返済だけで手一杯になってしまったというご相談も見られます。

また、サブリース契約には中途解約に関する条件が定められており、オーナー側から解約する場合は、一定期間前の予告や違約金の支払いが必要になることも。

「家賃を下げられたからサブリースをやめたい」と思っても、すぐには通常賃貸に切り替えられない可能性があるのです。

さらに注意したいのが、原状回復工事や大規模修繕に関する費用負担です。

退去時の室内リフォーム費用や、設備交換の費用をどこまでオーナーが負担するのか、契約書に細かく規定されていることが多く、思った以上に持ち出しが発生する場合があります。

賃料が下がった上に出費が増えてしまうと、キャッシュフローは一気に悪化。

サブリース契約のトラブルは、国民生活センターなどにも多数寄せられており、消費者庁が注意喚起を行った事例もあります。

「家賃保証」という言葉だけを信じるのではなく、契約条項を一つひとつ確認し、自分にとって許容できるリスクかどうかを冷静に判断することが大切です。

もし家賃減額や空室の長期化でローン返済が厳しくなってきた場合、そのまま放置すると滞納が続き、最悪のケースでは競売にかけられてしまうおそれもあります。

返済に不安を感じ始めた段階で、金融機関や不動産の専門家、任意売却に詳しい窓口へ早めに相談しておくことが、被害を最小限に抑えるポイントです。

契約見直し・出口戦略のポイント：条件交渉から売却・任意売却の検討まで

サブリース契約をすでに結んでいるオーナー様は、「今の条件のままで本当に良いのか」を定期的に見直すことが大切です。

まずチェックしたいのは、現在の保証家賃が周辺相場と比べてどの程度の水準なのかという点。

相場より極端に低い場合はもちろん、高いように見えても、管理委託料や修繕負担を含めた実質利回りで見ると、思ったほど手取りが残っていないケースもあります。

また、サブリース会社から家賃減額の打診があったときには、その内容を鵜呑みにせず、減額幅や理由、今後の見通しを書面で確認したうえで、交渉の余地がないか検討しましょう。

同じ会社の別物件や、他社のサブリース条件と比較してみることも有効です。

それでも収支の悪化が避けられない場合は、サブリース契約を解約し、通常の賃貸管理に切り替える選択肢もあります。

この場合、解約条件や原状回復工事の負担、入居者募集にかかる初期費用などを事前に試算し、「サブリース継続」と「通常管理」を比較することが重要です。

さらに、ローン残債や今後の修繕費を考えると、そもそも物件を持ち続けるべきか迷うケースもあるでしょう。

将来の家賃下落リスクや建物の老朽化を踏まえ、売却益が期待できるうちに売却する、あるいは返済が厳しい場合には任意売却を検討するなど、出口戦略を早めに描いておくことが、損失を最小限に抑えるポイントになります。

一人で判断が難しい場合は、サブリースに詳しい不動産会社や、任意売却を専門とする窓口に相談し、複数の選択肢を比較しながらベストな解決策を探していきましょう。

サブリース契約書は専門用語も多く、オーナー様だけで内容を判断するのは容易ではありません。

契約更新や家賃見直しのタイミングでは、収支表やローン残高、将来の修繕計画を整理し、時には第三者の意見も取り入れながら、冷静に選択肢を比較することが大切です。

将来のライフプランと照らし合わせて、無理のない形で物件との付き合い方を決めていきましょう。

まとめ

サブリース契約は、「管理などの負担を抑えながら家賃保証を受けられる」一方で、家賃減額や中途解約の制約、原状回復費用など、見落としがちなリスクも抱えています。

保証家賃は永続でも固定でもなく、収支悪化がローン返済を圧迫するケースも少なくありません。

現在の契約条件や実質利回り、解約条件を一度整理し、「継続」「通常賃貸への切り替え」「売却・任意売却」など複数の選択肢を比較検討することが大切です。

不安を感じた段階で、サブリースや任意売却に詳しい専門家へ早めに相談しましょう。

当社、全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）は、任意売却のプロであると同時に、不動産の専門家でもあります。

親から投資用物件を相続したがどうして良いかわからない。

現在保有している投資用ワンルームの収支が思わしくない。

そういったお悩みも、お気軽にご相談ください。

不動産のプロの目線で状況を判断し、売却前提ではない、あなたの現状やライフプランを考慮した上での最適な活用方法探しを徹底的にお手伝いいたします。

任意売却や住宅ローンについてもっと知りたい方、ご興味を持っていただけた方は、ぜひ当社公式YouTubeチャンネルもご覧くださいませ。