任意売却物件の購入でトラブルを回避するための注意点｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

任意売却物件の購入を考えている場合、トラブルを避けるためには幾つかの点に注意しておかなければなりません。

この記事では、任意売却の購入に際してトラブルになりやすいケース、注意点を５つ挙げていきます。

任意売却物件の購入時の注意点① 売主の夜逃げ

一般に任意売却とは、借金を返済できなくなったため不動産を売却し、借金を返済するために行なう売却であるという点を認識しておくことです。

ここで考えておくべきトラブルとして、不動産の売主が直前になって夜逃げしてしまい購入ができなくなってしまうといったことです。

こうした事態を回避するためには、売買契約時には手付金を渡さないようにすることが必要でしょう。

仮に手付金を先に渡してしまうと、そのお金を持って逃げてしまうことがあるのです。

そうしたリスクを考えて、任意売却の物件購入の場合、引渡時に一括で支払うことが通常と言われています。

しっかりとした不動産業者が仲介をしている場合は、この限りではないかもしれません。

任意売却物件の購入時の注意点② 白紙解除の可能性

また任意売却の物件購入でトラブルに陥らないようにするために、売買が白紙撤回されるケースがあることを念頭に置いておくのは良いことです。

つまり土壇場になって、債権者の同意が得られず白紙解除になることがあるのです。

特に複数の債権者がいるような物件を購入したいと思う場合には、注意が必要です。

こうしたトラブルに巻き込まれないためにも、購入しようとしている物件には複数の債権者がいるかどうかを前もって確認しておくなら助けになるでしょう。

任意売却物件の購入時の注意点③ 現状有姿での引き渡し

さらに、任意売却の物件は、現状有姿（現況有姿）つまりそのままの状態で売買することが原則となっています。

言い換えれば、物件に何らかの問題点があったとしても、買主はその事実を容認して購入しなければならないということです。

後々になって問題点が発覚してもそれを受け入れなければならないのであれば、それは買主からしたら実に大変なことです。

それで、任意売却物件の購入することにはそれなりのリスクがあることを認めつつも、
仮に物件に明らかな問題点があるのであればその物件購入をやめるだけの勇気を持ち合わせていたいものです。

このようにしてトラブルを回避することができるでしょう。

任意売却物件の購入時の注意点④ 瑕疵担保責任の免責

瑕疵担保責任とは、取引される不動産に瑕疵がある場合に売主側が責任を持たなければならないということです。

この場合の瑕疵とは、本来あるべき機能や状態ではないこと、とされます。

具体的にはどういうことかというと、

・雨漏り
・腐蝕（ふしょく）や酷いカビ
・耐震構造が不明な増改築
・シロアリ

などが挙げられます。

個人が行う不動産売買ですと、通常、売主は瑕疵担保責任を３ヶ月負います。

売買成立後、３ヶ月以内に瑕疵が見つかった場合、損害賠償を請求したり、契約を解除したりということが可能です。

しかし、任意売却は、売主の瑕疵担保責任が免責されています。

なぜかというと、理由は２つあります。

１つは、瑕疵があったとして、売主は賠償請求に応じるお金がない、ということです。

そもそも任意売却をする売主の多くはお金に困って不動産を売却しますので、賠償請求されても応じることができません。

理由のもう１つは、任意売却自体が債権者のためのものだからです。

債権を回収するために抵当権を消した債権者にとって、売却成立後に瑕疵が発見されたからといって契約が不成立になるというのは万が一にもあっては困ります。

そういう理由で、任意売却物件には瑕疵担保責任が免責されているというわけです。

ですので、任意売却の不動産を購入するときは、任意売却の実績がしっかりとある不動産会社が仲介しているか確認する必要があります。

任意売却物件の購入時の注意点⑤ 任意売却の知識・ノウハウがない不動産会社

通常の不動産売買の片手間に任意売却を行っている不動産会社はできるだけ避けた方がいいかもしれません。

全ての会社がそうとは言えませんが、専門的な知識が必要な任意売却をちゃんと理解していない不動産会社もあるようです。

不動産売買には、宅地建物取引業法、民法の知識が必要になります。

それに加えて任意売却は、弁護士法や民事執行法、債権管理回収業に関する特別措置法などの法律知識も必要になる場合があります。

ですので、そういった知識やノウハウがあり、更に弁護士や税理士とも提携して業務を行っている不動産会社に依頼するようにしましょう。