不動産の親族間売買｜一般的な不動産売買との違いなど全て解説｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

家などの不動産を売買するとき、第三者だけでなく、親族間の取引も可能です。

親族間売買なら、通常の不動産売買よりもよい条件で取引ができる、と考える方は少なくないでしょう。

しかし、親族間売買では売買価格などのポイントに注意が必要！

親族間の都合のよい条件で売買をした場合、税負担が増えるなど、思わぬトラブルを招く危険があります。

この記事では、不動産の親族間売買に対して、皆さまが感じる以下の疑問を解消できる情報をお届けします。

「親族間売買の親族の範囲は？」

「親族間売買のメリットは？」

「親族間売買と一般的な不動産売買との違いは？」

「親族間売買で注意するポイントは？」

不動産の「親族間売買」とは？

不動産の「親族間売買」とは、親と子などの親族間で、家や土地などの不動産を売買することを指します。

親族間売買も、一般的な個人対個人の不動産売買であり、第三者ではなく、親族間で不動産を売買するケースは少なくありません。

 

親族間売買の「親族」の範囲

民法で規定する親族の範囲は、「6親等以内の血族」・「配偶者」・「3親等以内の姻族」となっています。

しかし、税務署が判断する親族間売買の範囲には、明確な定義はありません。

具体的には、税務署は民法で規定する親族の範囲とは異なり、「税金逃れのための不動産売買を行っていないか」という点を注視しています。

そのため、不動産の親族間売買における親族の範囲は、相続人に該当する親族であるか否かだと考えられ、実際に相続人との間で行うケースが多いです。

 

親族間売買のメリット

親族間売買では、不動産仲介業者を通して買い主を探す必要がないため、仲介手数料がかかりません。

第三者との不動産売買と比べて、親族間売買なら契約から名義人変更までスムーズに行えます。

また、親から子供に不動産名義を移転すると、一般的に「贈与税」が課せられますが、適正金額で売買すれば贈与税の対象から外れます。

ただ、親族間売買であっても、税金の手続きなどを考慮して、不動産売買契約書を作成しなければならないほか、「みなし贈与」には注意が必要です。

 

一般的な不動産売買との違いとは？親族間売買の注意点を解説

実は、親族間売買と一般的な不動産売買を比べたとき、一連の流れや支払う税金の種類に大きな違いはありません。

しかし、親族間売買は親族間で売買契約を結ぶため、都合のよい条件で取引した場合、思わぬトラブルを招く危険があります。

とくに以下の3つのポイントは注意が必要です。

 

売却価格が低いと「みなし贈与」と判断される

不動産の親族間売買で、もっとも注意したいのが「みなし贈与」です。

みなし贈与とは、不動産などの財産を、市場相場よりも著しく低い金額で売却した場合、その差額が売主から買主への贈与と判断されることです。

一般的な不動産売買では「譲渡所得税」の支払いが課せられます。

しかし、親族間売買で、みなし贈与と判断された場合、加えて「贈与税」の支払いも課せられてしまうのです。

 

贈与税の計算式および、兄弟・夫婦・親族間の贈与に該当する「一般贈与財産」の税率・控除額は、以下の通りになります。

・贈与税の計算式

課税価格（贈与財産の合計額－110万円※）×税率－控除額=贈与税額

※110万円は一律で控除される基礎控除額

 

・一般贈与財産の税率・控除額

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	－
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

 

例えば、相場で3,000万円する不動産を、親族に1,500万円で売却した場合、差額の1,500万円が贈与に扱われ、以下の贈与税が課せられます。

例：1,500万円－110万円×45％－175万円=450.5万円

 

税金の控除や特例が使えない場合がある

親族間売買は、一般的な不動産売買で適用される、以下の税金の控除や特例が適用されない場合があります。

とくに、直系血族や配偶者との親族間売買には適用されないため、注意が必要です。

 

「売主」の控除・特例

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特例控除の特例

・居住用財産を売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率の特例）

・特定の居住用財産の買換えの特例（買い換え特例）

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

「買主」の控除・特例

・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例

・住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

 

なかでも、売主が対象となる3,000万円の特例控除の特例が適用外になれば、譲渡所得税が高額になる危険があります。

 

住宅ローンの審査が厳しくなる

親族間売買は、住宅ローン審査が厳しく、融資が受けにくいといわれています。

その大きな理由は、融資する金融機関が、親族間売買を偽装した不正利用を警戒しているからです。

実際に、親族間の不動産売買を偽装し、借金返済や投資・事業資金など、別の用途にローンを利用するケースは少なくありません。

そのような不適切な利用を防ぐため、金融機関は親族間売買のローン審査をとくに厳しくしているのです。

事実、親族間売買には融資をしない金融機関もあるため、住宅ローンを利用したい場合は、事前に相談してから融資を申し込みましょう。

 

親族間売買の流れと「みなし贈与」対策のポイント

親族間売買は、一般的な不動産売買とは違い、不動産仲介業者を通さず短期間で売買できます。

しかし、売買価格など親族間で都合のよい条件で取引した場合、「みなし贈与」と判断され、税金負担が増える可能性もあるでしょう。

そこでこの章では、親族間で不動産の売買契約を結ぶときの流れと、みなし贈与対策のポイントをご説明いたします。

 

親族間売買の基本的な流れ

親子間売買の基本的な流れは、通常の不動産売買とほぼ同じです。

通常の不動産売買で仲介業者を利用する場合は、業者の選定と契約・広告掲載・内覧会などの手続きが必要になります。

 

①登記簿謄本の取得

不動産売買契約書に記載する地番や面積などは、登記簿謄本と同じ情報でなければなりません。

また、登記簿謄本を確認して、住宅ローンの抵当権が残っている状態では売買はできないため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

 

➁売買価格などの条件を決める

相場よりも低い価格で売買した場合、みなし贈与に扱われてしまいます。

相場価格に近い、適正価格で売買契約を結ぶことが重要です。

 

③売買契約書の作成

売買条件が決まれば、登記簿謄本の情報をもとに不動産売買契約書を作成します。

契約書のひな形は、インターネットでダウンロードが可能です。

（おすすめサイト：全宅連）

 

➃売買契約から決済・引き渡し

売買契約を結び、決済（売買代金や清算金などの金銭の授受）、鍵などの引き渡しを行います。

同時に所有権移転登記を行いますが、専門知識が求められるため、司法書士への依頼が一般的です。

 

みなし贈与対策は売却価格がポイント

親族間売買で問題になる、みなし贈与対策で重要なポイントは、もちろん「売却価格」です。

まず、親族間売買の適正価格は、相場価格の80％が目安。

買主と税務署が争った過去の事例でも、相場価格（路線価）の80％で親族間売買した場合、著しく低い金額にはあたらないと判断されています。

そこで、路線価を用いれば不動産の適正価格を調べられますが、素人では確実性がないため、不動産鑑定士など専門家への依頼をおすすめします。

不動産鑑定士に依頼すれば、費用はかかりますが、確実に適正価格を鑑定してくれるでしょう。

また、税務署や税理士に、みなし贈与とならない売却価格を事前に相談するのも有効な対策です。

 

親族間売買で「任意売却」はできるのか？

住宅ローンの返済が困難になったとき、利用されるのが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった不動産を、債権者の合意に基づいて売却する手続きになります。

【参考記事】⇒任意売却とは

そこで、「住宅ローンは返済できないが、家は手放したくない」という場合に、親族間売買で任意売却を考える方もいるでしょう。

結論をいえば、親族間売買でも債権者の合意が得られれば、任意売却は可能です。

しかし、この場合も「みなし贈与」には要注意。

みなし贈与と判断されれば、贈与税の支払いが課せられます。

また、ローン債権者にとって、売却価格がもっとも重要なポイントになるため、相場価格により近い価格で売買する必要があります。

そして、債権者に公正な取引として認めてもらうためには、不動産会社や専門業者への依頼が必須。

金融機関は、親族間売買に警戒心を持っているため、不動産会社など第三者の仲介がなければ、任意売却の合意を得るのは難しいでしょう。

第三者に依頼すれば費用はかかりますが、ローン債権者との交渉など、プロの専門家が確実に手続きを進めてくれます。

そこで、任意売却で分からないことがあれば、「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」までご相談ください。

弊社は、任意売却を専門に扱っているコンサルタント会社です。

任意売却の実績は1,500件以上におよび、成功率も95％を実現しています。

 

まとめ

家や土地などの不動産を売買するとき、親族間売買も可能です。

親族間売買は、不動産仲介業社への依頼が必要ないため、仲介手数料がかからず、スムーズに手続きができます。

基本的に、親族間売買と一般的な不動産売買で、流れや税金の種類に違いはありません。

しかし、売買価格に関して、親族間の都合のよい条件で取引した場合、みなし贈与に扱われ、高額な贈与税が課せられる危険があります。

そのため、親族間売買では、売買価格がみなし贈与対策のポイント。

不動産鑑定士などの専門家に依頼し、みなし贈与とならない適正金額で売買することが重要になるでしょう。

また、住宅ローンの返済にお困りで、家族間売買で任意売却を検討する場合も、同様にみなし贈与には注意が必要です。

そこで、任意売却の依頼先にお困りなら、「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」までお問い合わせください。

ご相談者様のご意見を伺いながら、状況に合わせた最善の任意売却の方法をご提案いたします。