相続した土地を3年以内に売却すべき理由とは？節税対策に効果的な特例もご紹介｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

「土地を相続したが、使い道がないので売却を検討している」というときは、相続から3年以内に売却すべきといわれています。

早めに売却することで固定資産税の支払い負担を減らせるだけでなく、譲渡所得の税率を低くすることや、節税につながる特例を活用できることなどが理由です。

相続から3年以内に土地を売却することで適用される特例の種類や、実際の節税効果についても確認しておくとよいでしょう。

本記事では、相続した土地を売却する際には専門家への相談をおすすめしたい理由についてもご紹介しています。

土地の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

相続した土地を3年以内に売却したほうがよい理由とは？

土地を相続したものの自分では住む予定がなく、使い道がない場合は、早めに売却したほうがよいといわれています。

まずは、なぜ早めに売却したほうがよいのか、理由を確認していきましょう。

固定資産税の支払いや土地の管理が大変な場合もあるから

相続した土地を売却せず所有し続けるデメリットの一つに、固定資産税を支払わなければならないことが挙げられます。

固定資産税は、土地を所有している限り支払わなければならず、土地を使用しているか使用していないかに関わらず発生するものです。

また、土地の所有者になれば管理も必要になります。

管理せずに土地を放置すると雑草が生い茂って荒れ放題になり、ゴミを不法投棄されたり、他人に駐車場として使われたりする恐れもあるでしょう。

そうなると、土地の所有者として管理責任を問われることにもなりかねません。

「取得費用・取得期間」が引き継がれるため節税になるから

相続した土地を売却して得られる利益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は「売却価格-（売却不動産の取得費＋売却のための必要経費）- 特別控除額」で算出できます。

「売却不動産の取得費」には、土地の購入代金のほか仲介手数料や登記費用などが含まれ、「売却のための必要経費」には、仲介手数料や測量費などが含まれます。

この計算で出た数字に税率を掛けたものが「譲渡所得税」となり、税率は土地の所有期間によって決められます。

土地の所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。

一方、土地の所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％となります。

出典：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

相続した土地の譲渡所得を計算する際には「取得費用」「取得期間」が引き継がれます。

例えば、2000年に5,000万円で購入した土地を2023年に売却しようとしたときに土地の価値が下がっていても、5,000万円で計算することが可能です。

そのため、相続した土地を活用せず所有し続けるよりも、売却したほうがメリットは大きいでしょう。

また、取得期間も引き継がれて長期譲渡所得に該当する可能性が高くなるため、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが税金はかからず、税制上有利になります。

「相続税の取得費加算」という特例で節税になるけど期限があるから

土地を相続する際には相続税が発生し、さらにその土地を売却する際には譲渡所得税が発生します。

そこで、相続人の税負担を軽減するために活用をおすすめしたいのが「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

この特例を活用すると、土地を相続した際に支払った相続税を土地の取得費に加算できます。

例えば、相続税の一部として30万円を取得費に加算できたとして、長期譲渡取得の場合は30万円×20.315％=6万945円、短期譲渡取得の場合は30万円×39.63％=11万8890円の節税になる計算です。

この特例が適用されるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

出典：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

特例の期限が迫っていて、売却したい土地が遠方にあるなどの理由ですぐに売却するのが難しい場合は、売却を代理人に依頼することも可能です。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

「不動産売却は代理人に依頼できる？依頼の可否をケースごとに解説」

より節税できる選択をしよう！相続税取得費加算の特例の注意点とは

空き家の売却に対して適用される「空き家の売却に対して適用される特例」は、空き家を解体して土地を売却する際にも活用できます。

この特例により、土地を売却して得られた利益から、最大3,000万円が控除されます。

つまり、利益が3,000万円以下の場合は課税なしということになるのです。

特例が適用されるためには、相続開始日から3年後の年末までに土地を売る必要があります。

ただし、上記でご紹介した「取得費加算の特例」との併用はできないため、注意が必要です。

まずは控除額の大きい「空き家の売却に対して適用される特例」の活用を検討し、適用条件に当てはまらないようであれば「取得費加算の特例」を選択するとよいでしょう。

相続した土地を3年以内に売却するなら専門家へ相談して節税対策を

使い道のない土地を相続した場合は、早めに売却することで節税効果が期待できます。

しかし、場所や形状などの条件によってはなかなか売れず、特例が適用される期間内に買い手が見つからない可能性もあります。

また、節税につながる特例についても、適用条件に当てはまっているかを自分で判断するのが難しいケースも少なくありません。

そのため、相続した土地の売却を検討されているのであれば、早めに専門家へ相談してみるのがおすすめです。

ローンが残っている土地を相続した場合は、任意売却も選択できます。

その際は、「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）」までご相談ください。

まとめ

相続した土地を3年以内に売却すべき理由や、節税のために活用できる特例について詳しくご紹介しました。

土地を相続したまま使わずにいると、固定資産税が発生したり、管理の手間がかかったりしてデメリットが大きくなります。

相続してから3年以内に売却すれば、特例が適用されて節税できる可能性もあるため、詳しく確認しておくとよいでしょう。

「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）」では、経験豊富な専門家が無料相談からアフターフォローまで親身になってサポートいたします。

土地の売却に迷われている方は、ぜひお問い合わせください。