【家賃相場】リースバック家賃の計算方法と安くするポイント｜大阪で任意売却なら全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）

自宅を売却しても、そのまま居住できるサービスとして話題の「リースバック」。

短期間でまとまった額の資金調達が可能になるなど、さまざまなメリットが期待できます。

 

しかし、リースバックの利用にあたって、毎月「家賃」の支払いが発生します。

 

ただ、家賃の支払いをご存知の方も、「リースバックの家賃相場は？」「賃料はどうやって決まるのか？」など、家賃の仕組みに疑問を感じる方は少なくないでしょう。

 

そこでこの記事では、リースバックの「家賃」について、一般的な相場や計算方法と併せて、できるだけ家賃を安くする方法をご紹介します。

 

 

「リースバック」とは？利用するメリット・デメリット

 

リースバックとは「Sale-and-Leaseback（セール＆リースバック）」の略称。

不動産売買と賃貸借契約が一体になった不動産取引を指します。

 

具体的には、自宅をリースバック事業者に売却して現金化したのち、その事業者と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に居住できる不動産取引になります。

 

リースバックは一般的な不動産売買よりも売却までの期間が短く、かつ買取り代金は一括で支払われるため、以下のメリットが期待できるでしょう。

 

ただ、リースバックにもデメリットはあるので注意してください。

 

リースバックのメリット

①自宅を売却したあとも居住が継続できる

➁短期間でまとまった額の資金調達が可能（住宅ローンの完済も可能）

③将来的に自宅が買い戻せる（賃貸借契約の更新も可能）

➃自宅の売却を周囲に知られにくい

➄固定資産税の納税が不要になる

 

リースバックのデメリット

①毎月家賃の支払いが発生する

➁売却価格が安くなりがち（市場価格の70～90％ほど）

③買い戻し価格が売却時よりも高くなる（売却価格の1.1～1.3倍）

➃オーバーローン※の物件は抵当権が抹消できないため利用できない

 

※オーバーローンとは、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回る状態を指す言葉です。

逆に、物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態は「アンダーローン」と呼ばれます。

 

リースバックの仕組みやメリット・デメリットなど、より詳しい解説は以下をご覧ください。

 

【参考記事】

⇒ リースバックの仕組み｜メリット・活用事例・成功のためのポイント解説

⇒ 不動産「リースバック」とは？利用するメリット・デメリット

 

リースバックの「家賃」の計算方法と賃料相場

 

リースバックのデメリットとして挙げられるのが、「家賃」の支払いです。

 

家賃と聞けば、一般的な賃貸物件の家賃を想像する方もいるでしょう。

しかし、リースバックの家賃は通常の家賃とは仕組みが異なるので注意してください。

 

通常の賃料相場は、物件の立地や特徴（築年数・設備など）で決められますが、リースバックの家賃は物件の売却価格と期待利回りで決まります。

 

ここでは、皆さまが疑問に感じるリースバックの家賃の仕組みを分かりやすくご説明いたします。

 

リースバックの家賃の計算方法と一般的な賃料相場

 

リースバックの家賃は、一般的に以下の計算式を用いて算出されます。

 

物件の売却価格　×　期待利回り（％） ÷　12ヶ月　=　家賃（月額）

 

このように、「物件の売却価格」とリースバック事業者が定める「期待利回り」で賃料相場は大きく変動します。

 

期待利回りとは、投資するリースバック事業者が、1年でどれくらいの収益が見込めるかをパーセンテージで表したもの。

一般的には、リースバック事業者の希望する収益（賃料）が、投資した物件価格に対してどの程度の割合を占めているかを算出してパーセンテージを決定します。

 

期待利回りは物件の買取り価格などの条件で変動しますが、8％～12％ほどが一般的な相場になるでしょう。

 

例として、物件の売却価格を1,000万円と3,000万円に設定して、期待利回りが8％・10％・12％の場合の月額家賃を計算してみましょう。

 

物件の売却価格	期待利回り（％）	家賃（月額）
1,000万円	8%	6.6万円
	10％	8.3万円
	12％	10万円
3,000万円	8%	20万円
	10％	25万円
	12％	30万円

 

このように、物件の売却価格と期待利回りのパーセンテージが高くなるほど、リースバックの家賃は高くなります。

 

リースバックの家賃は高くなりがち

 

リークバックの家賃は、通常の賃料相場よりも「高い」といわれています。

実際にリースバックの家賃は高くなりがちですが、その要因の一つに住宅ローンが大きく関係しています。

 

具体的には、住宅ローン借入時に設定する「抵当権」が関係します。

 

リースバックでは、リースバック事業者が利用者の物件を買い取りますが、抵当権を抹消する必要があります。

ただ、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。

 

そこで、リースバック事業者は住宅ローンが一括返済できる価格で買い取るため、必然的に買取り額が高くなり、それに比例して家賃も高くなるのです。

 

家賃が払えないとどうなるのか？

 

リースバックでも一般的な賃貸物件と同じように、失業や病気・ケガなど一時的な収入の減少で家賃が支払えないケースがあります。

 

家賃滞納は１ヶ月でも問題はありますが、すぐに契約解除には至りません。

家賃滞納の許容期間は契約ごとに異なりますが、一般的には３ヶ月でリースバック契約が解除になるケースが多いです。

 

家賃滞納があった場合、管理会社は支払いの督促・催告を行い、3ヶ月応じなければ契約解除通知を送付し、自主的な退去を求めます。

 

退去を拒むときは強制退去になるほか、リースバックの契約不履行で買い戻す権利も失うので注意しましょう。

 

リースバックの家賃を安く抑えるポイント

 

リースバックの利用にあたって家賃の支払いは免れられませんが、大きな額ではないものの、家賃を安く抑えることはできます。

 

ここでは、誰もが気になるリースバックの家賃を安く抑える方法をご紹介します。

 

複数のリースバック事業者に見積もり依頼

 

リースバック家賃を安くする一つ目のポイントが、複数のリースバック事業者への見積もり依頼です

 

その際、とくに注目して比較してほしいのが「期待利回り」です。

先ほどご説明した通り、期待利回りのパーセンテージが高くなれば家賃は高くなり、逆に低くなれば家賃は安くなります。

 

そこで、複数のリースバック事業者に見積もり依頼をすることで、期待利回りを低く設定する事業者が見つけられ、結果的に家賃を安く抑えられるのです。

 

物件の買取り価格を下げる

 

リースバックの家賃は、物件の買取り価格に左右されます。

そこで、物件の買取り価格を低くすれば、毎月の家賃を安く抑えられるでしょう。

 

しかし、買取り価格は住宅ローンの債務などが関係するため、リースバック事業者への相談が重要になります。

できるだけ多くの買取り額を受け取りたいのか、家賃を安くしたいのか、バランスを考えながら判断しなければなりません。

 

見積もり依頼とともに買取り価格の相談を行い、そのなかで最終的に信頼できるリースバック事業者を見極める必要があります。

 

千里コンサルティングの不動産リースバックは一味違います。

 

この記事では、リースバックの家賃の仕組みなどをお話ししています。

そこで、リースバックの利用をお考えで、どの事業者に依頼すればいいのかお悩みなら「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社のリースバック」 の利用をおすすめします。

 

「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」は、任意売却とリースバックに強いコンサルタント会社です、

 

リースバックは今まで培った経験やノウハウを活用し、100社を超える提携業者・投資家から一番条件のよい相手を探します。

そして、任意売却との併用でリースバックの家賃が軽減できるほか、顧問弁護士との連携で債務軽減や免除も可能です。

 

弊社のリースバックをご利用いただければ、保証金ゼロ・手持ち資金なしでもOKです。

リースバックの利用をお考えの方は、まずは「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」の専門相談室までお気軽にご相談ください。

 

まとめ

 

自宅を売却しても、そのまま居住できる不動産取引として話題の「リースバック」。

リースバックの利用にあたってさまざまなメリットが期待できますが、「家賃」の支払いが発生する点は注意しましょう。

 

リースバックの賃料相場は、物件の売却価格と期待利回りのパーセンテージに左右されるため、通常の賃料相場よりも高いといわれています。

 

実際にリースバックの家賃は高くなりがちですが、信頼できるリースバック事業者を見極めれば、安く抑えられる可能性があります。

 

今では多くの事業者がリースバックを行っており、どこに依頼すればいいのかお悩みの方もいるでしょう。

そこで、依頼先にお困りなら「全国任意売却支援相談室（千里コンサルティングオフィス）株式会社」までお気軽にお問い合わせください。

 

弊社では、お客様の債務状況によって任意売却や債務整理などとリースバックを組み合わせ、最良のリースバックをご提案しております。